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Die unerlaubte Untervermietung über Airbnb – ein Kündigungsgrund?

Bedeutsam ist heute die zeitweise Vermietung an Touristen oder Messegäste, z.B. über das Vermittlungsportal Airbnb oder aber auch die Vermietung von Monteurs-Zimmern durch den Mieter. Dabei handelt es sich in der Regel um eine gewerbliche Tätigkeit des Mieters, die der Vermieter nicht genehmigen muss. Der Mieter hat darauf mithin keinen Anspruch. In den meisten Fällen ist im Mietvertrag zudem vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassungen der Mieträume oder von Teilen nur mit Einwilligung bzw. vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen darf. Ein Mieter muss daher seinen Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn er seine Wohnung auf einem Vermittlungsportal wie Airbnb anbietet. Das gilt sogar dann, wenn eine Untervermietung eigentlich im Mietvertrag gestattet ist oder der Vermieter sonst eine generelle Erlaubnis erteilt hat. Denn diese Erlaubnis beinhaltet ohne besondere Anhaltspunkte nicht die Erlaubnis zur tageweisen Vermietung an Touristen (BGH, Urteil v. 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Die Überlassung an Touristen unterscheidet sich von der üblichen Untervermietung erheblich.

Soweit der Mieter keine Erlaubnis zur Untervermietung des Vermieters erteilt bekommt, muss er im schlimmsten Fall mit der Kündigung rechnen. Sofern es zu Substanzverletzungen der Mietsache kommt, muss der Hauptmieter für die Folgen einstehen. Für die außerordentliche fristlose Kündigung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Ein solcher liegt insbesondere gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 des BGB vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Die Vermietung der Mietwohnung an Touristen oder Messegäste stellt eine solche unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar. Das Gesetz sowie die Rechtsprechung setzen allerdings vor Ausspruch der (fristlosen) Kündigung, eine Abmahnung voraus (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Nur in Ausnahmefällen ist eine Abmahnung entbehrlich. Jedoch kann bei der unerlaubten Vermietung über Airbnb, der Ausspruch der Abmahnung, dem Mieter aber regelmäßig der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden. Daraufhin kann der Mieter von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen. Durch die Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis für das Mietverhältnis geschaffen werden.