BGH-Urteil

Auslegung des Begriffs „Verwaltung“

Mit Urteil vom 20. September 2019 (V ZR 258/18) hat der BGH entschieden, dass der Begriff der Verwaltung des § 21 WEG grundsätzlich weit zu verstehen ist. Er umfasst daher auch regelmäßig Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese später aus eigenem Entschluss umsetzen können.
 
Beschlüsse über solche Vorbereitungen können mehrheitlich gefasst werden. Allerdings entsprechen solche Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu auch nicht verpflichtet sind. Denn dann werden die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet.
 
Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer für den Dachausbau eine Befreiung von den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen hinsichtlich der Geschossfläche erteilt bekommen. Diese Befreiung war aber an die Bedingung geknüpft, dass das aus zwei Flurstücken bestehende Grundstück nicht geteilt wird. Später teilte der Eigentümer das Grundstück in Wohnungseigentum auf und ließ zugleich das eine Flurstück abschreiben. Im Anschluss verkaufte er das Wohnungseigentum. Später übertrug er das abgetrennte Flurstück auf seine beiden Töchter.
 
Als die Baubehörde ein paar Jahre später von der Grundstücksteilung erfuhr, forderte sie nun die Wohnungseigentümer unter Androhung von Zwangsgeld auf, die Abschreibung des einen Flurstücks rückgängig zu machen. Die Wohnungseigentümer beschlossen nun, die beiden Töchter auf Rückübertragung des Flurstücks in Anspruch zu nehmen, und reichten eine entsprechende Klage ein.
 
Die BGH-Richter entschieden, dass die Gemeinschaft die Geltendmachung der einzelnen Ansprüche der Wohnungseigentümer per Beschluss an sich ziehen kann. Die Rückübereignung des Flurstücks dient der Vorbereitung einer Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft, stellt aber selbst noch keine Veränderung dar. Eine solche Vorbereitungsmaßnahme könne mehrheitlich beschlossen werden. Voraussetzung sei aber, dass nicht schon bei Beschlussfassung absehbar ist, dass die Maßnahme aufgrund der Weigerung von einzelnen Wohnungseigentümern nicht schon bei der Beschlussfassung zum Scheitern verurteilt ist.