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WEG-Recht

Kann Wohnungseigentum entzogen werden?

Grundsätzlich ist die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unauflösbar. Im Einzelfall können sich allerdings bestimmte Situationen ergeben, die es den Wohnungseigentümern unzumutbar machen, die Gemeinschaft mit einem bestimmten Miteigentümer fortzusetzen.
Die gesetzliche Grundlage für die Entziehung des Wohnungseigentums findet sich in § 18 WEG.

Hat sich ein Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft danach einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bestehenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass den übrigen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden Eigentümer nicht mehr zugemutet werden kann, haben die übrigen Wohnungseigentümer die Möglichkeit, von dem Störer die Veräußerung des Wohnungseigentums zu verlangen. Der gesetzlich verwendete Begriff der „Entziehung“ muss also dabei so verstanden werden, dass die übrigen Eigentümer von dem störenden Miteigentümer verlangen können, dass dieser sein Wohnungseigentum veräußert.

Was als Entziehungsgrund geltend gemacht werden kann, hängt stets vom konkreten Einzelfall ab. Allgemein können Verstöße nur dann als Entziehungsgrund geltend gemacht werden, wenn sich daraus eine mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigung ergibt.

Kommt so ein Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise seinen ihm obliegenden Zahlungsansprüchen gegenüber der Gemeinschaft über einen längeren Zeitraum immer unpünktlich nach, kann er unter gewissen Voraussetzungen von den übrigen Eigentümern zum Verkauf seines Wohnungseigentums gezwungen werden. Da es sich hierbei um einen grundlegenden und um den schwersten aller möglichen Eingriffe in die grundrechtlich geschützten Eigentumsrechte des Einzelnen handelt, ist dies nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Eine Eigentumsentziehung kann immer nur das letzte Mittel sein, wenn sich die Störung nicht auf andere Art und Weise beheben lässt.

Voraussetzung einer Entziehung ist eine Abmahnung, die dem Entziehungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorangehen muss, in dem das störende Verhalten und die daraus herzuleitenden Pflichtverletzungen hinreichend bestimmt bezeichnet sein müssen und in welchem dem betroffenen Wohnungseigentümer vor Augen geführt wird, was er zu tun hat, um die Folge der Entziehung zu vermeiden.

Eine Abmahnung ist nur ausnahmsweise entbehrlich, nämlich dann, wenn sie unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet.

Dass Verfahren der Eigentumsentziehung ist zweigliedrig. Zunächst müssen die Wohnungseigentümer beschließen, dass dem Störer das Wohnungseigentum entzogen werden soll, sog. Entziehungsbeschluss. Kommt der Störer dem freiwillig nicht nach, können die Betroffenen eine Entziehungsklage anstreben.