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Wohnungsmärkte

Statistische Tricks der Wohnungspolitik

Wer die öffentliche Debatte verfolgt, muss bisweilen glauben, dass der Wohnungsmarkt die Bevölkerung bald schon nicht mehr adäquat mit Wohnraum versorgt. Gerne wird da von politischen Akteuren das „Marktversagen“ kolportiert. Die Politik reagiert dort mit vermeintlich wählertauglichen, aber völlig überzogenen Vorschlägen.
 
Dabei würde ein differenzierter Blick auf Wohnungsmärkte und statistische Kniffe schon Abhilfe schaffen.

Mietenbelastung ist stabil
Im Jahresvergleich sind die Mieten in Deutschland zwischen dem ersten Halbjahr 2018 und 2019 lediglich um 1,5 Prozent gestiegen. Bundesweit bleiben die Mietanpassungen hinter der allgemeinen Inflationsrate und den Einkommenssteigerungen zurück. Ein Gutachten der Wissenschaftler vom IW Köln zeigt sogar, dass die durchschnittliche Mietbelastung – also der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen – seit Mitte der 2000er-Jahre stabil ist. Sie liegt aktuell bei 28 Prozent. In den Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern beträgt die Mietbelastung knapp 30 Prozent.
 
Das einkommensärmste Fünftel der Mieterhaushalte – viele darunter sind Studenten, Alleinerziehende oder Rentner – gibt schon seit den 2000er-Jahren um die 40 Prozent des Einkommens für die Miete aus. Diese Belastung bleibt von Politik und Öffentlichkeit aber weitestgehend unbeantwortet. Erst ab 2022 dynamisiert die Bundesregierung das Wohngeld so, dass einkommensschwache Haushalte dauerhaft unterstützt werden.

Unterschiede in Regionen, für Langzeitmieter und Neuankömmlinge
Bundesweite Betrachtungen bergen die Gefahr, regionale Entwicklungen zu übersehen. In Ballungsräumen haben sich die Mieten wesentlich stärker entwickelt als im ländlichen Raum. Und auch in den Metropolen driften die Mieten auseinander. Langjährige Mieter profitieren in den Städten von stabilen Mieten und moderaten Mietpreisanpassungen. So ist der Anstieg des Mietenniveaus beispielsweise in Berlin mit 1,8 Prozent jährlich zwischen 2015 und 2018 nicht außergewöhnlich hoch.
 
Neuankömmlinge und sich verändernde Haushalte müssen aber beim Umzug höhere Mieten in Kauf nehmen. Der Fokus auf die Angebotsmieten stellt die Preisentwicklung der letzten Jahre jedoch wesentlich dramatischer dar, als sie im jeweiligen gesamten Wohnungsmarkt ist. Mit ihnen wird in Internetportalen und Tageszeitungen jedoch nur ein Teilmarkt abgebildet, der noch dazu sehr zufällig und selektiv entsteht. Wohnungsgenossenschaften beispielsweise inserieren in der Regel keine Wohnungen auf Internetportalen. Auch Wohnungsunternehmen nutzen vornehmlich die eigenen Angebotsseiten zur Vermietung. Und private Vermieter? Sie vergeben nach Umfragen in einzelnen Kommunen rund 40 Prozent der Wohnungen „unter der Hand“, also über andere Mieter, Freunde und Bekannte – und das unter dem Niveau der Angebotsmieten.
 
Am Beispiel Berlin und Frankfurt wird in einer Analyse der KfW Bank deutlich: Nur die Angebotsmieten steigen schneller als die Einkommen. Die Entwicklung der örtlichen Vergleichsmieten und der tatsächlichen Nettokaltmieten hingegen bleibt hinter der örtlichen Einkommensentwicklung zurück.