WEG-Verwaltung

Verwalter muss Sanierungsmaßnahmen überprüfen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Verwalter bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verschiedene Handlungsmöglichkeiten aufzeigen und bereits bei Anhaltspunkten auf einen Mangel die Eigentümer darüber in Kenntnis setzen muss (Urteil vom 19. Juli 2019, V ZR 75/18).

Wohnung unbewohnbar
Nach circa einem Jahr erklärte der Bauträger– vertreten durch den Beklagten – die Mängel behoben zu haben. Diese seien laut Mitteilung auf „fehlerhaften Putz“ zurückzuführen. Bereits zwei Jahre später erklärte allerdings ein durch den Kläger beauftragter Gutachter dessen Wohnung für unbewohnbar und empfahl eine umfassende Sanierung. Daraufhin wurde der Beklagte als Verwalter abberufen und die Mängel am Gemeinschaftseigentum wurden durch eine Zahlung des Bauträgers abgegolten. Der Kläger erhielt zusätzlich Schadensersatz vom ehemaligen Verwalter für Schäden an Einrichtungsgegenständen, für die Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung sowie für Gutachter- und Rechtsanwaltskosten.

Pflichten nicht erfüllt
Das oberste Bundesgericht entschied, dass dem klagenden Eigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den ehemaligen Verwalter zusteht. Dieser habe nämlich seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag nicht erfüllt. Den Anspruch dürfe der einzelne Eigentümer nach dem sogenannten Grundsatz der Schutzwirkung zugunsten Dritter auch dann geltend machen, wenn der Verwaltervertrag – so wie üblich – mit der WEG geschlossen wurde.
Laut BGH ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dafür muss er – solange die Maßnahmen weder dringlich sind noch zu den laufenden Maßnahmen gehören – einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen und diesen im Anschluss ausführen. Zur Beschlussfassung muss der Verwalter verschiedene Handlungsoptionen aufführen und die Eigentümer über rechtliche Konsequenzen informieren, da diese in der Regel nicht über genügend Fachwissen verfügen, um es selbst zu bewerten. Nichts anderes könne für Verwalter gelten, die für den Bauträger tätig werden. Wohnungseigentümer dürfen nämlich auch bei einem durch den Bauträger eingesetzten, in Doppelfunktion tätigen Verwalter erwarten, dass dieser objektiv unterrichtet.

Mängelbeseitigung überprüfen
Da der Bauträger in diesem Fall eine Mängelbeseitigung angekündigt hatte, konnte ein Fehlverhalten in dieser Hinsicht dem Verwalter nicht mehr nachgewiesen werden. Er hätte aber die ordnungsgemäße Ausführung der Baumaßnahme im Anschluss überprüfen müssen. Die Richter sahen in der Feststellung des ersten Sachverständigen, dass weitere Untersuchungen notwendig seien, einen Anhaltspunkt dafür, dass der Mangel nicht beseitigt wurde. Der Verwalter hätte die Eigentümer darüber unterrichten müssen, dass es demnach nicht ausgeschlossen sei, dass die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ein schwerwiegenderer Mangel sei. Der Anspruch sei auch nicht verjährt, selbst wenn nach dem Verwaltervertrag Schadensersatzansprüche nur innerhalb von zwei Jahren ab Entstehung geltend gemacht werden können. Eine solche generelle Verkürzung der Verjährungsfrist stelle nämlich eine unzulässige Haftungsbeschränkung dar.