Energetische Modernisierung

BGH konkretisiert die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

Mit seinem Urteil vom 18. Dezember 2019 (VIII ZR 332/18) stellt der BGH klar, dass im Falle einer energetischen Modernisierung das Modernisierungsziel, ebenso wie die dadurch zu erwartende Energieeinsparung aus der Ankündigung hervorgehen muss. Wenn die Baumaßnahmen sowohl eine Instandhaltung als auch eine Modernisierung beinhalten, sind keine konkreten Angaben zu den Energieeinsparungen der jeweiligen Einzelmaßnahmen erforderlich.
 
Im konkreten Fall hatte die Klägerin umfangreiche bauliche Maßnahmen angekündigt, unter anderem den Austausch der Fenster und Balkontüren, eine Sanierung des Bades, die Erneuerung der Heizung, das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine Dachsanierung. In der Ankündigung gab sie an, mittels der Maßnahmen eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreichen zu wollen. Die Mieter verweigerten die Durchführung, weshalb die Vermieterin daraufhin auf Duldung klagte.
 
Der BGH gab der klagenden Vermieterin Recht und stellte Folgendes klar: Die Modernisierungsankündigung muss den Mieter in die Lage versetzen, über die Geltendmachung etwaiger Gegenrechte zu entscheiden. Hierfür muss er wissen, ob es sich um eine energetische Modernisierung handelt. Außerdem muss er die positiven und negativen Folgen der Maßnahmen gegeneinander abwägen können. Deshalb bedarf es geeigneter Informationen, um eventuell mithilfe von Sachverständigen überprüfen zu können, ob künftig nachhaltige Energieeinsparungen erzielt werden. Der BGH erachtete es allerdings für ausreichend, wenn aus dem Gesamtzusammenhang der angekündigten Maßnahmen das Einsparpotenzial deutlich werde. So darf bei der Isolierung der Gebäudehülle auf anerkannte Pauschalwerte hinsichtlich des U-Werts zurückgegriffen werden.