
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
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Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
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Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Gewerberaummietverhältnisse und die Forderung der Gewerbemieter auf Mietminderung
In der Beratungspraxis kommt es häufig zu einer Kommunikation zwischen dem Gewerbemieter und dem Vermieter, in welcher der Mieter an den Vermieter neben der Stundungsmöglichkeit ebenfalls den Wunsch heranträgt zukünftig weniger Miete zahlen zu wollen.
Hierbei verkennt der Mieter entweder die von dem Gesetzgeber beabsichtigte Regelung oder versucht die Corona-Pandemie zusätzlich zum Anlass zu nehmen den bestehenden Mietzins wegen zu erwartender Umsatzeinbußen neu zu verhandeln und herabsetzen zu wollen.
Grundsätzlich sieht das ab 1. April 2020 geltende Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie lediglich einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss für Miet- und Pachtverträge bei Zahlungsverzug vor. Danach kann der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung und der COVID-19-Pandemie ist vom Mieter glaubhaft zu machen.
Sofern ein behördliches Nutzungsverbot dazu führt, dass ein Mieter den Mietgegenstand nicht mehr zum vereinbarten Mietzweck nutzen kann, kommt unter Umständen eine Mietminderung in Betracht. Zu prüfen wäre in diesem Kontext insbesondere, ob das Corona-Problem rechtlich als höhere Gewalt einzustufen ist.
Hier ist jedoch klar zu differenzieren, ob der letztlich von keiner Vertragspartei zu verantwortende Mangel in die Risikosphäre des Mieters oder des Vermieters fällt. Grundsätzlich wird mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH das Verwendungs- und insbesondere Gewinnerzielungsrisiko in Bezug auf das Miet- oder Pachtobjekt dem Mieter/Pächter zugewiesen. Etwas anderes gilt nur, wenn das Objekt selbst aufgrund Zustand, Beschaffenheit oder Lage Anlass für die behördliche Maßnahme liefert, wie z. B. bei bauordnungsrechtlicher Unzulässigkeit (BGH, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06, IMRRS 2008, 0158). Hiervon ist jedoch für die pandemiebedingten Maßnahmen gerade nicht auszugehen, da die gesetzliche Beschränkung an die betrieblichen Verhältnisse des Mieters/Pächters anknüpft (BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09, IMRRS 2011, 2370 - Rauchverbot in Gaststätten).
Auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage wurde angesichts der Zuweisung des Verwendungsrisikos an den Mieter regelmäßig verneint (BGH, Urteil vom 26.05.2004 - XII ZR 149/02, IMRRS 2004, 0791; Urteil vom 21.09.2005 - XII ZR 66/03, IMRRS 2006, 0435). Allein die Vereinbarung eines Nutzungszwecks dürfte nach hiesiger Auffassung noch nicht zur Verlagerung des Verwendungsrisikos auf den Vermieter führen, da dieser nur die vertragsgemäße Nutzung und die Verantwortlichkeit des Vermieters für die bauliche Nutzungsmöglichkeit bestimmt.
Praxistipp
Nach der derzeitigen Rechtslage und der obigen genannten Rechtsprechung zu der Risikosphäre im Hintergrund des Verwendungsrisikos der Gewerberäume wird ein Mietminderungsrecht dem Mieter wegen der Corona-Pandemie rechtlich derzeit nicht zustehen.
Ob und in welchem Umfang eine Mietminderung in der aktuellen Situation in Betracht kommt, hängt allerdings auch vom Einzelfall und der Ausgestaltung des jeweiligen Mietvertrages ab. Die Einstufung der Lage als höhere Gewalt mit den sich daraus eventuell ergebenden Konsequenzen erscheint denkbar, ist aber ebenfalls einzelfallabhängig. Es stellt sich also weiterhin die Problematik, ob der Mieter unter Berufung auf einen Mangel (Nichtgewährung des Mietgebrauchs bei behördlicher Schließung), Vorliegen höherer Gewalt oder wegen Störung der Geschäftsgrundlage eine Mietminderung oder Anpassung der Miete verlangen kann.
Vor diesem Hintergrund erscheint es für einen Mieter allerdings nicht ratsam, seine Mietzahlungen unangekündigt oder unabgesprochen einfach einzustellen. Als bessere Lösung aus Sicht beider Mietvertragsparteien erscheint es, das Gespräch zueinander zu suchen und das Problem einvernehmlich zu lösen.

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- Eigentümerversammlungen und Covid-19
- Nachbarrecht
- Haustürsicherung
- Klimapolitik: Wer zahlt?
- Was ist ein Mietvorvertrag?
- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
- Mietpreisregulierung
- Grundsteuerreform
- Gebäudeenergiegesetz
- Anbahnung des Mietverhältnisses
- Pflanzen im Treppenhaus
- Einbauten entfernen?
- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
- Beschränkung der Steuerfreiheit
- Schneefanggitter und Co.
- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
- Energiewende in Gebäuden
- Instandsetzung von Fenstern
- Reform der Grundsteuer
- Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss
- Steuerprogramme im Test
- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
- WEG: Unterbringung von Wohnungslosen
- Vorzeitige Schlüsselrückgabe
- Sozialrecht und Datenschutz
- Rückgabe der Mietwohnung
- Rechtswidrige bauliche Veränderung
- Anfechtung der Jahresabrechnung
- Mietminderung wegen Baulärm
- Fenstertausch mit System
- Rückschnitt überhängender Äste
- WEG-Recht
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- Messie-Mieter kündigen?
- Ende des Mietverhältnisses
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- Streit um die Markise
- Wo wird eigentlich gebaut?
- Mieterhöhung begründen
- WEG: Aufgaben des Verwaltungsbeirats
- Kündigungsgrund entfallen
- Holz- und Kohleöfen
- Grunderwerbsteuer bei Kaufpreisminderung
- Eigenbedarfskündigung trotz Härtegründen
- Verstoß gegen Heizkostenverordnung
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- Vertragswidrige Nutzung durch Wohnen
- Wohnungseigentümergemeinschaft

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