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Mietpreisbremse

Nicht nur verlängert, auch verschärft

Bundestag und Bundesrat haben das neue Gesetz zur Mietpreisbremse beschlossen: Verschärft wurde der Rückforderungsanspruch des Mieters, wonach er bereits gezahlte Mietanteile zurückverlangen kann, die nach den Regelungen der Mietpreisbremse überhöht und damit unzulässiger Weise vereinbart wurden.
 
Zwar hatte der Mieter auch nach bisher geltendem Recht diesen Rückforderungsanspruch. Dieser bezog sich allerdings nur auf solche Mietanteile, die nach der Rüge des Mieters – die Miethöhe verstoße gegen die Regelungen der Mietpreisbremse – zur Zahlung fällig geworden waren.

Rückforderungsanspruch: bis zu 30 Monate
Nach dem neuen Recht können Mieter solche Mietanteile auch bis zu 30 Monate nach Vertragsschluss zurückverlangen, sofern sie während dieser Zeit die unzulässige Miethöhe gerügt haben. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, sofern der Mieter noch vor dem Auszug die Zulässigkeit der Miethöhe rügt. Rügt der Mieter mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er nur die überhöhten Mietanteile zurückverlangen, die nach dem Zugang der Rüge fällig geworden sind. Die neue Regelung gilt für alle Mietverhältnisse, die nach dem 1. April 2020 geschlossen werden, sofern die Mietwohnung in einer Stadt oder Gemeinde liegt, für die die Regelungen der Mietpreisbremse gelten.

Bis 2025 verlängert
Darüber hinaus sind die befristeten Regelungen der Mietpreisbremse verlängert worden. Ursprünglich galten sie nur bis zum 31. Dezember 2020. Diese Frist wurde nunmehr bis zum 31. Dezember 2025 verlängert. Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland. Sie gilt nur für ausgewählte, vom jeweiligen Landesgesetzgeber durch Verordnung ausgewiesene Städte und Gemeinden. Dort darf die Miete im Regelfall nicht höher als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Die Regelungen wurden im Jahr 2015 temporär eingeführt.

So bewertet Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin, das neue Gesetz:

„Da die zulässige Miethöhe im Regelfall an die ortsübliche Vergleichsmiete geknüpft ist, ist es Vermietern oftmals nur sehr schwer möglich, diese rechtssicher zu bestimmen. Das gilt insbesondere in Städten und Gemeinden ohne Mietspiegel. Selbst wenn ein Mietspiegel vorhanden ist, führt jede Unsicherheit über die korrekte Einordnung in ein Mietspiegelfeld oder die Bestimmung der Mietspiegelspanne bereits zu einem Rüge- und Prozessrisiko.
 
Tipp
Vermieter sollten künftig über zweieinhalb Jahre Rücklagen bilden, denn es wird sich erst am Ende dieser Zeit herausstellen, ob der Mieter Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Miethöhe hat und diese rügt.