Erbbaurecht und Erbbauzins

Schon seit fast einhundert Jahren bietet sich durch das Erbbaurecht die Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum hierauf stehender Gebäude zu trennen. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt dazu als so genannter Erbbaurecht-Geber dem Erbbaurecht-Nehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein, was im Grundbuch eingetragen wird. Der Erbbaurechts-Nehmer wird sodann alleiniger Eigentümer der Gebäude.

In der Praxis werden Erbbaurechts-Verträge zumeist auf 60 bis 99 Jahre abgeschlossen. Diese Verträge können jedoch nach Auslaufen beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Der Erbbaurecht-Nehmer zahlt für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins. Als alleiniger Eigentümer der darauf stehenden Gebäude stehen nur ihm aber auch etwa Mieteinnahmen hieraus zu. Überdies kann er das Erbbaurecht als so genanntes grundstücksgleiches Recht weiterverkaufen, beleihen, vererben oder auch verschenken. Gleiches ist auch dem Erbbaurecht-Geber als Eigentümer des Grundstücks möglich.

In der Beratungspraxis zu der Thematik des Erbbaurechts stellt sich die häufige Frage, wie bei einem endenden Erbbaurechts-Vertrag verfahren wird, insbesondere ob der Erbbaurecht-Geber den seit vielen Jahren unveränderten Erbbauzins im Wege der Verhandlungen zur Verlängerungen des Vertrages gegenüber dem Erbbaurechts-Nehmer erheblich erhöhen kann.

Endet der Erbbaurechtsvertrag aufgrund der vereinbarten Laufzeit oder des in Anspruch genommenen Heimfallsrecht, so ist der Erbbaurechtsgeber verpflichtet, dem Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für Bebauungen des Grundstücks zu leisten; vorausgesetzt, der Verkehrswert des Grundstückes hat sich durch die Bebauung des Erbbaurechtsnehmers erhöht. Endet der Erbbaurechtsvertrag mit Zeitablauf und der Erbbaurechtsgeber ist nicht in der Lage, eine angemessene verbilligte Entschädigung zu leisten, so muss er dem Erbbaurechtsnehmer die Möglichkeit einräumen, den Erbbaurechtsvertrag erneut zu verlängern. In diesem Fall wird keine Entschädigung seitens des Erbbaurechtsgebers fällig. Widerspricht der Erbbaurechtsnehmer dieser Möglichkeit zur Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages, so ist der Erbbaurechtsgeber von der Verpflichtung auf eine angemessene Entschädigung befreit.

Zu der Erhöhung des Erbpachtzinses ist auszuführen, dass dieser im Regelfall nicht über die gesamte Vertragslaufzeit konstant bleibt. Dieser wird meist über sogenannte Wertsicherungsklauseln vertraglich an die gegenwärtigen Verhältnisse angepasst, demzufolge erhöht. Doch auch wenn keine Wertsicherungsklauseln vereinbart sind oder weil den vertraglich vereinbarten Klauseln keine Aktualität mehr zugeschrieben wird, haben Erbpachtgeber unter Umständen die Möglichkeit, eine Erhöhung des Erbpachtzinses mit Verweis auf allgemein gestiegene Lebenshaltungskosten durchzusetzen. Die Erbpachterhöhungen können dabei zu einer durchaus ansehnlichen Belastung für den Erbpachtnehmer werden, daher sollte man diesen Faktor von Beginn an klar verstehen.

Da Erbbaurechte für gewöhnlich über eine lange Vertragsdauer vereinbart werden, ist aufgrund der langen Dauer der Vertragslaufzeit über die Jahre von einer allgemeinen Veränderung der Preisstruktur und einer Kaufkraftverringerung durch Inflation auszugehen. Daher ist es üblich geworden, den Geldwert der Erbpacht durch eine Wertsicherungsklausel im Erbpachtvertrag auf einem beständigen Niveau zu erhalten. Diese Klauseln sind darauf ausgerichtet, dem Gläubiger auch in Zukunft den Betrag zu sichern, der dem Wert der ursprünglich vereinbarten Geldsumme für den Erbpachtzins entspricht.