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Sanierung und Modernisierung

WEG muss viel Zeit einplanen

Was schon für einen einzelnen Hausbesitzer nicht ganz einfach ist, stellt Gemeinschaften oft vor noch größere Herausforderungen: Immobilien zu sanieren. Die Eigentümer müssen das gut und vor allem langfristig planen.
 
Unterschiedliche Akteure und Interessen sowie langwierige Entscheidungsprozesse: Wenn die Immobilie einer WEG saniert oder modernisiert werden soll, müssen Eigentümer alle Schritte untereinander abstimmen und dabei die komplexen Regelungen des WEG-Gesetzes beachten. Da kann es Jahre dauern, bis ein Projekt realisiert wird.

Entscheidungen müssen mehrheitlich getroffen werden
Während Notreparaturen und oft auch kleinere Reparaturen eigenständig von den Verwaltungen in Auftrag gegeben werden können, bestehen für Modernisierungsprojekte hohe Hürden. Sie müssen mit der doppelt qualifizierten Mehrheit, also 75 Prozent aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile, beschlossen werden. Bei umfassenden energetischen Modernisierungen sind zudem oft mehrere Beschlüsse nötig. So muss zunächst einmal abgestimmt werden, ob die Eigentümer überhaupt eine energetische Sanierung wollen. Dann werden Angebote eingeholt, ein Sanierungsfahrplan erstellt und die Kosten geplant.

Auch die Finanzierung ist ein Problem
Gerade größere Vorhaben kosten richtig viel Geld. Dann reichen oft bestehende Rücklagen der Eigentümergemeinschaft nicht aus. WEGs, die vorausschauend planen, sparen schon über längere Zeit Kapital an, um einen Grundstock für Sanierungsprojekte zu haben. So kann zum Beispiel die Modernisierungsumlage einige Jahre vor dem angedachten Projektstart erhöht werden. Eine weitere Möglichkeit ist, eine Sonderumlage zu beschließen. Auch hier ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig. Aber: Sonderumlagen sind verständlicherweise sehr unbeliebt in WEGs. Denn wer hat schon Lust, zusätzlich zum Hausgeld mit weiteren Kosten für die Hausverwaltung belastet zu werden? Weniger zahlungskräftige Eigentümer werden vermutlich ihre Zustimmung verweigern. Kommt der Beschluss nicht zustande, ist die Aufnahme eines Kredits eine Option.

Mehrere Kreditangebote einholen
Beschließt die Gemeinschaft die Aufnahme eines Kredits, müssen zuvor mehrere Darlehensangebote eingeholt werden. Und zwar mindestens drei, wie das Landgericht Itzehoe am 19. August 2019 entschieden hat (11 S 64/18). Das Einholen verschiedener Kreditangebote soll den Wohnungseigentümern Vergleich und Auswahl ermöglichen, so das Landgericht. Schließlich bräuchten die Eigentümer „eine hinreichende Entscheidungsgrundlage“, um denjenigen Vertragsabschluss zu wählen, „der ihren Interessen inhaltlich am ehesten entspricht“.