In der Beratungspraxis kommt es häufig zu der Anfrage, ob die zur Vermietung stehenden Wohnräume - nicht zuletzt zur Maximierung des Vermietungspreises – möbliert angeboten und vermietet werden sollen. Hierbei existiert der verbreitete Irrglaube, dass bei Vermietung von möblierten Wohnungen die geltende Mietpreisbremse umgangen werden kann und der Mietspiegel keine Anwendung findet. Entsprechende Thematik hat das Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main in der Einleitung zu dem Mietspiegel des Jahres 2020 aufgegriffen und stellt aufgrund des hohen Anteils an möblierten Wohnungen – teils mit überdurchschnittlich hohen Mieten - auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt ausdrücklich klar, dass der Frankfurter Mietspiegel grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen gilt. Zur Berechnung der ortsüblichen Miete wird die möblierte Wohnung zunächst als unmöblierte Wohnung in den Mietspiegel eingeordnet; hinzu kommt ein Zuschlag für die vorhandene Möblierung, die dem errechneten Mietzins hinzuzuaddieren ist. Im Zusammenhang mit dem Zuschlag für die Möblierung existiert eine einschlägige mietrechtliche Rechtsprechung, die von der Vermietungsrealität des Möblierungszuschlages im Regelfall erheblich abweicht und es tatsächlich für den Vermieter eher unattraktiv machen sollte, zukünftig seine Mieträume möbliert den Mietern zur Verfügung zu stellen. Da der Möblierungszuschlag den Wert der Gebrauchsmöglichkeit für den Mieter widerspiegeln soll, ist nach ganz überwiegender Meinung vom Zeitwert der überlassenen Möbel auszugehen. Zeitwert ist dabei der Nutzungswert für den Mieter, der dem Wiederbeschaffungswert entspricht. Diese Größe muss dann für den Vermieter verzinst werden. Außerdem ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Gegenstände durch die Benutzung regelmäßig an Wert verlieren. Es muss also eine angemessene Abschreibung berücksichtigt werden. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum für die Möblierung und einem monatlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent des Zeitwerts aus. Bei einer 10.000 Euro teuren Möblierung wären das bei neu angeschafften Möbeln ein Zuschlag von 200 Euro. Sind die Möbel schon zwei Jahre alt, beträgt der Zuschlag lediglich 160 Euro im Monat. Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer der Möblierung ist daher eine linear orientierte Abschreibung in Betracht zu ziehen. Demzufolge erweist sich der Möblierungszuschlag im Hinblick auf eventuell hohe Anschaffungskosten der Möblierung bei der Vermietung wenig attraktiv, da nur geringe Zuschläge unter Berücksichtigung des Zeitwertes der Möblierung erhoben werden können und letztendlich der Vermieter zudem die Gewährleistung für die Einrichtungsgegenstände gegenüber dem Mieter hat.