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Formularmäßiger Minderungsausschluss ist bei gewerblichen Mietverträgen zulässig

In Wohnraummietverträgen ist formularmäßige Ausschluss eines Mietminderungsrechts unzulässig, da der Vermieter dem Wohnraummieter im zustehende und begründete Mietminderungsansprüche vom Grundsatz her nicht ausschließen kann. Im Gewerberaummietverhältnis verhält es sich allerdings anders.

Das Oberlandesgericht Brandenburg traf in einem Urteil vom 04. Februar 2020 – Az.: 3 U 34/19 – die folgende Entscheidung zu der vorgenannten Thematik:

Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag „Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurückzufordern, bleibt davon unberührt. Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder dem Grund und Höhe nach unbestritten“ hält sowohl im Hinblick auf den Mietminderungsausschluss als auch das Zurückbehaltungsrecht und den Gewährleistungsausschluss einer Inhaltskontrolle stand.

Die vorgenannte Entscheidung folgt damit der ständigen Rechtsprechung des BGH, wonach der vertragliche Ausschluss der Minderung der Miete im gewerblichen Mietrecht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam ist. Voraussetzung ist hier jedoch, dass die Klausel das Minderungsrecht nicht generell ausschließt, sondern dem Mieter die Möglichkeit belässt, mit gesonderter Klage einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Bezug auf die überzahlte Miete geltend zu machen. Auch die Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts auf rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Ansprüche des Mieters ist als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam.

Praxistipp

Es kann als gefestigte Rechtsprechung festgestellt werden, dass in gewerblichen Mietverträgen der Ausschluss der Minderung der Miete sowie der Aufrechnung und des Zurückbehaltungsrechtes gegen den Anspruch auf Mietzahlung auch als allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters zulässig ist, sofern die Klausel die Beschränkungen enthält, wie es die vorgenannte Entscheidung in der Vertragsformulierung darstellt.

Insgesamt ist daher zu bemerken, dass ein vollständiger Mietminderungsausschluss auch hier nicht vorliegend ist, allerdings werden die Voraussetzungen eines möglichen Mietminderungsanspruches des Mieters auf eine rechtskräftige oder unstreitige Forderung beschränkt, was es diesem definitiv schwerer macht seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.

Ein vollständiger vertraglicher Ausschluss des Mietminderungsrechtes wäre eventuell nur als individualvertragliche Regelung möglich; hier wird es allerdings auf die Gegenseitigkeit der Vereinbarung ankommen.