Wann ist eine Kündigung durch den Eigentümer möglich?

Das Recht eine Kündigung auszusprechen, steht grundsätzlich den vertragsschließenden Parteien, namentlich dem Vermieter und dem Mieter zu. Die Rolle des Vermieters bestimmt sich nicht per se durch die Eigentümerstellung. So kommt es nicht selten vor, dass - anstelle des Eigentümers - eine Dritte Person oder Personenmehrheit als Vermieter eingesetzt wird, welche keine Eigentumsrechte am betreffenden Objekt ausübt. Auch Nießbrauch kann Teil des Mietrechts sein. Ist ein Nießbraucher Vertragspartner im Mietverhältnis, steht ihm das Recht zu, bei Vorliegen der weiteren gesetzlichen Vorgaben, eine Kündigung auszusprechen. Nießbrauch beschreibt das Recht, unter anderem eine fremde Sache zu nutzen. Dieses Recht ist unveräußerlich und nicht vererblich, endet also mit dem Tod des Nießbrauchers. Gesetzlich geregelt ist der Nießbrauch im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, finden nach der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften Anwendung, die durch Vorschriften des Nießbrauchs vervollständigt werden. So normiert § 1056 BGB ein Sonderkündigungsrecht für den Eigentümer, in dem es diesen berechtigt, das Miet- oder Pachterverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Wann wird diese Konstellation praktisch relevant? Konstruieren wir den Fall: Die Eigentumsverhältnisse gestalten sich derart, dass zwei Eigentümer je zur Hälfte Miteigentümer sind. Daneben steht einer dritten als Vermieter eingesetzten Person das Nießbrauchsrecht an den Miteigentumsanteilen zu. Mit dem Tod dieser Person erlischt das Nießbrauchsrecht. Das Mietverhältnis wird fortgeführt. Während die Mietpartei unverändert bleibt, ergeben sich auf Seiten des Vermieters Änderungen. Mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten treten die Eigentümer in die Stellung des Vermieters. Ebenfalls mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten lebt das Recht der Eigentümer auf, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. §1056 Abs. 2 BGB statuiert also ein Sonderkündigungsrecht, dass mit der für Sonderkündigungsrechte geltenden verkürzten Frist von drei Monaten ausgesprochen werden darf. Der allgemeine Kündigungsschutz gemäß § 573 ff. BGB ist dabei zu beachten.