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Erbschaftsteuer

Was ist eine „übliche Miete“?

Dieser Fragestellung ging der Bundesfinanzhof nach. Das Ergebnis: Eine Miete kann nicht mehr als „üblich“ angesehen werden, wenn sie mehr als 20 Prozent niedriger oder höher als der unterste beziehungsweise oberste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels ist.

Wird eine Immobilie vererbt, muss eine steuerliche Bewertung erfolgen, um die Höhe der Erbschaftsteuer zu ermitteln. Bei Mietwohnungen wird für den Wert des Gebäudes grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Miete als Rohertrag im Rahmen des sogenannten Ertragswertverfahrens herangezogen. Das gilt aber nur, wenn die vertraglich vereinbarte Miethöhe „üblich“ ist. Zu hoch oder zu niedrig darf die vereinbarte Miete demnach nicht sein, wenn sie als Berechnungsgrundlage herangezogen werden soll: Eine vertraglich vereinbarte Miete kann, so der Bundesfinanzhof in seinem am 22. Mai 2020 veröffentlichten Urteil vom 5. Dezember 2019 (AZ II R 41/16), nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 Prozent niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 Prozent höher ist als der oberste Wert der Spanne.

Der konkrete Fall
2012 erbte der Kläger ein Mietshaus mit 14 Wohnungen in Berlin. In seiner Erklärung zur Wertfeststellung setzte der Kläger für einige Wohnungen die vertraglich vereinbarten Nettokaltmieten an, für weitere Wohnungen, bei denen die tatsächliche Miete die im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte um mehr als 20 Prozent überschritt, legte er hingegen nicht die Miete laut Mietvertrag, sondern die Mittelwerte des Mietspiegels zugrunde.

Das Finanzamt setzte bei der vom Gesetz geforderten Berechnung, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweicht, als übliche Miete jedoch nicht den Mittelwert, sondern den obersten Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne an. Es kam dadurch bei lediglich zwei Wohnungen zu Abweichungen der tatsächlichen Miete von der „üblichen Miete“ um mehr als 20 Prozent. Als Rohertrag für diese zwei Wohnungen (übliche Miete im Sinne des Gesetzes) setzte das Finanzamt den Mittelwert des Mietspiegels an. Im Übrigen blieb es bei dem Ansatz der (höheren) vertraglich vereinbarten Miete. Das war für den Kläger natürlich ungünstiger, denn es trieb den Wert und damit die Berechnungsgrundlage für die Erbschaftsteuer gegenüber seiner eigenen Kalkulation nach oben.

Die Entscheidung
Der Bundesfinanzhof entschied: Für die Prüfung der „Üblichkeit“ und damit der Abweichung oder Nichtabweichung von der 20-Prozent-Grenze, ist bei Zugrundelegung eines Mietspiegels nicht auf den Mittelwert, sondern auf den untersten oder obersten Wert der Mietpreisspanne abzustellen. Die Klage wurde somit zurückgewiesen.