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Baulärm

Kein Grund zur Mietminderung

Bislang war durch den Bundesgerichtshof (BGH) nur für Kinderlärm ausdrücklich geklärt, dass dieser kein Grund für eine Mietminderung ist. Nun geht das oberste Gericht noch einen Schritt weiter und erteilt auch Mietminderungen wegen Baulärms in der Umgebung eine Absage.
 
Mit seinem Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) haben die Richter entschieden, dass Baulärm zumindest dann keinen Grund zur Mietminderung darstellt, wenn er nach Abschluss des Mietvertrages auftritt, keine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt und der Vermieter selbst auch keinen Abwehr- oder Ersatzanspruch hat.

Wann sind Mietminderungen generell möglich?
Grundsätzlich ist die Miete immer dann gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder reduziert ist. Das liegt in der Regel immer dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht.
 
Baulärm oder generell die Umgebungslautstärke ist in der Regel kein Bestandteil der mietvertraglichen Vereinbarungen. Auch werde nicht unausgesprochen vereinbart, dass die Wohnung frei von Umgebungslärm sei, so der BGH. Solange keine anderslautende Beschaffenheitserklärung existiert, stellt nachträglich auftretender Baulärm von einem Nachbargrundstück keinen Mangel dar. Die Miete ist nicht gemindert.

Vermieter kann nicht für Lärm verantwortlich gemacht werden
Ohne Beschaffenheitserklärung ist nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses zu bewerten, ob durch den Baulärm vom vertraglich vereinbarten Zustand abgewichen wird. Hierbei darf dem Vermieter das Risiko von lärmintensiven Arbeiten auf einem Nachbargrundstück nicht einseitig zugewiesen werden. Kann der Vermieter den Lärm nicht abwehren, kann es auch der Mieter nicht, denn seine Abwehrbefugnisse können nicht weiter reichen als diejenigen des Eigentümers der Immobilie. Das Risiko liegt also jetzt auch auf Seite des Mieters.

Darlegungs- und Beweislast auf beiden Seiten
Der BGH entschied außerdem, dass die Darlegungs- und Beweislast sowohl Mieter als auch Vermieter gleichermaßen trifft. Der Mieter muss darlegen, dass er wesentlich beeinträchtigt wird, indem er den Mangel sowie die Häufigkeit und Länge des Auftretens beschreibt. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass er selbst den Mangel nicht abwehren kann und ihm auch keine Ersatzansprüche zustehen.
Kommentar von Julia Wagner, Referentin Recht bei Haus & Grund Deutschland:
„Der BGH bestätigt damit seine Bolzplatzentscheidung vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14). In diesem Kontext stellt er endlich klar, dass die damalige Entscheidung nicht nur auf Kinderlärm anwendbar ist. In der Vergangenheit hatten die Instanzgerichte immer wieder abweichend geurteilt, mit der Begründung, dass die Fälle nicht vergleichbar wären. Dies dürfte nun ein Ende haben. Die Vermieterrechte wurden damit deutlich gestärkt.“