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Die Voraussetzungen der Untervermietung und das Prüfungsrecht zur Gestattung seitens des Vermieters

In der mietrechtlichen Praxis kommt es häufig zu einer Anfrage des Mieters an den Vermieter, ob der Mieter die ihm überlassenen Wohnräume an Dritte untervermieten darf.

Grundsätzlich ist eine vom Mieter vom Vermieter begehrte Untervermietung von dem Vermieter zu genehmigen, da die ungenehmigte Untervermietung ein mietrechtliches Fehlverhalten des Mieters darstellt. Für den Vermieter muss hierbei eine Prüfungsmöglichkeit bestehen, an wen, wie lange und vor allem aus welchem berechtigten Interesse ein Teil der Wohnung zur Untermiete überlassen wird.

Exemplarisch entschied das Amtsgericht München in einem Urteil vom 11.12.2019 – Az. 425 C 4118/19 -, dass dem Vermieter Informationen zur Person des Untermieters seitens des Mieters nicht versagt werden dürfen.

Ein Anspruch auf Untervermietung besteht nur, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten entstanden ist und keine überwiegenden Interesse des Vermieters gegen die Gebrauchsüberlassung sprechen. Zudem entschied das Gericht in der vorgenannten Entscheidung, dass der Vermieter nur dann in der Lage ist ein mögliches entgegenstehendes Interesse zu prüfen, wenn ihm der Name des Untermieters, das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und auch die ausgeübte berufliche Tätigkeit des potentiellen Untermieters mitgeteilt wird.

Entsprechende Informationsgewinnung über die Person des Untermieters ist auch unter dem allgemeinen Sicherheitsbedürfnis der Bewohner eines Mehrparteienhauses angebracht, da die Bewohner im Regelfall Kenntnis von den Personen haben wollen, die in der Liegenschaft regelmäßig Ein- und -Ausgehen.

Da in jedem Einzelfall ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung zu prüfen ist, ist auch eine umfangreiche Prüfung der Zumutbarkeit im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 2. BGB geboten.

Hervorzuheben ist allerdings in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter sein Auswahlermessen, ob es sich bei dem potentiellen Untermieter um eine geeignete Person handelt, auf objektive Kriterien beschränken muss. Zudem müssen die Wohnräume des Mieters eine ausreichende Größe aufweisen, um den Untermieter in den Wohnräumen seitens des Mieters aufnehmen zu können.

Eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte stellt einen klassischen Abmahn- und Kündigungsgrund dar.

Zudem ist anzumerken, dass die Vereinbarung eines Untermietzuschlages angemessen ist und es sich hierbei nicht um einen unzulässigen Mietzuschlag oder um eine implizierte Mieterhöhung zur Umgehung der Bestandsvorschiften handelt. Dem Vermieter soll für die erhöhte Abnutzung einen Untermietzuschlag in Höhe von 20% der Netto-Miete zustehen.

Praxistipp

In der Praxis wird sich ein Untervermietungsbegehren des Mieters seitens des Vermieters schwerlich verweigern lassen, sofern die Wohnräume eine ausreichende Größe aufweisen, der Mieter ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung benennt – hier reichen bereits ein finanzielles Interesse des Mieters – und gegen die Person des Untermieters keine objektiven Gründe sprechen. Allerdings sollte der Vermieter vor der Zustimmung zur Untervermietung ausreichende Informationen zur objektiven Geeignetheit des Untermieters von dem Mieter einholen. Abschließend ist hervorzuheben, dass der Untermieter zu keinem Zeitpunkt der Vertragspartner des Vermieters wird und dass das Untermietverhältnis mit dem Hauptmietverhältnis endet.