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Brandschutz in Wohnungseigentümergemeinschaft ist Instandhaltung

In Eigentümergemeinschaften stellt sich häufig in der Praxis die Frage, wer für die Umsetzung eines notwendigen Brandschutzkonzeptes innerhalb einer Eigentümergemeinschaft verantwortlich ist und wer die Kosten zur Wiederherstellung oder erstmaligen Erstellung des Brandschutzes zu tragen hat.

Hierbei kommt es durchaus aus vor, dass erst lange Jahre nach einem Umbau oder Anbau etwaige Diskrepanzen bei dem Brandschutzkonzept bemängelt werden, die das Einschreiten der Behörden nach sich zieht. Besonders hier stellt sich die Frage zu einer Kostenverantwortlichkeit, da die Umsetzung des Brandschutzes mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sein kann.

Zum einen ist festzustellen, dass der Brandschutz zu den elementaren Sicherheitsvorkehrungen bei Wohngebäuden zählt. Er dient vornehmlich dazu, Gefahren, die zu einem Brand führen können, zu vermeiden. Bei Wohnungseigentum übernehmen den Brandschutz die Eigentümer. Wurde eine Hausverwaltung beauftragt, dann übernimmt diese für die Eigentümer den Brandschutz. Sie ist damit dafür zuständig, entsprechende Maßnahmen einzuleiten, damit zur Sicherheit der Bewohner sowie auch des Wohnobjektes ein Feuer erst gar nicht ausbrechen kann beziehungsweise ein Brand nicht begünstigt wird und sich ausbreiten kann.

Dass der Brandschutz zum Leistungsumfang einer Hausverwaltung zählt, ergibt sich daraus, dass diese unter anderem für die Durchführung einer ordnungsgemäßen Instandhaltung zuständig ist. Zu den Instandhaltungsmaßnahmen werden nicht nur Reparaturen am Gemeinschaftseigentum gezählt, sondern ebenso vorbeugende Maßnahmen, die dazu führen, dass etwaige „Störungen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung“ nicht vorkommen. Zu den sicherheitsrelevanten Aufgaben zählt somit auch der Brandschutz einer Wohnanlage. Dies betrifft zunächst nur die Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Allerdings dient der Brandschutz in den einzelnen Wohnungen auch der Sicherheit des gesamten Gebäudes.

Entsprechende Grundsätze bestätige das Landgericht Bremen in einem Beschluss vom 04.03.2020, indem ausgeführt wird, dass die Umsetzung des Brandschutzkonzeptes zur Widerherstellung des Brandschutzes eine Instandhaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG darstellt. Ebenso wird klargestellt, dass die Umsetzung des Brandschutzkonzeptes dem Schutz des gesamten Gemeinschaftseigentums dient, so dass eine einheitliche Betrachtung vorzunehmen ist – LG Bremen, Beschluss vom 04.03.2020 – 4 S 198/19 -.

Die Kosten für die Umsetzung des Brandschutzkonzeptes werden daher auf sämtliche Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen sein, da die betroffenen Gebäudeteile im Wege einer einheitlichen Betrachtung dem Schutz des gesamten Eigentums dienen.

Praxistipp

Die Kosten für eine das gemeinschaftliche Eigentum betreffende Maßnahmen sind daher unabhängig davon, in welchem Bereich sie anfallen, insgesamt gemeinschaftliche Kosten. Dieses hat zur Folge, dass auch die Umlage der Kosten nur nach dem allgemeinen Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG möglich ist. Ausgenommen hiervon sind jedoch Brandschutzmaßnahmen, die nur und ausschließlich das Sondereigentum betreffen und keinen Bezug zu den Maßnahmen haben, die dem Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.