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Mietminderung aufgrund von Hitze – Ist das möglich?

In der Praxis ist immer wieder zu beobachten, dass sich Wohn- oder Geschäftsräume infolge sommerlicher Temperaturen aufheizen. Oftmals stellen sich Vermieter und Mieter die Frage, inwieweit derlei Aufheizung einen Mietmangel darstellt, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Mieter gehen hier schnell von einem Mietmangel aus; Vermieter berufen sich oft auf „höhere Gewalt“ und das allgemeine Lebensrisiko. Zudem stellt sich die Frage, ob der Vermieter im Falle einer Aufheizung verpflichtet ist, Maßnahmen, wie etwa den Einbau eine Klimaanlage, zu ergreifen.

Grundsätzlich ist die Miete immer dann gemindert, wenn die Tauglichkeit der Wohnung oder der Geschäftsräume zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder reduziert ist. Das liegt in der Regel immer dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mieträumlichkeiten vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Eher selten vereinbaren die Mietvertragsparteien jedoch einen bestimmten Standard zu den Temperaturen und ihren Höchstgrenzen in den angemieteten Räumen.

Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, ist nach der Verkehrsanschauung davon auszugehen, dass zumindest die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes bestehenden technischen Mindestanforderungen erfüllt und seinerzeit geltende Normen eingehalten sein müssen.

Für die Beurteilung eines ordnungsgemäßen Raumklimas vermieteter Büroräume sind neben etwaigen Vereinbarungen über den Verwendungszweck auch Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung zu beachten.

Bei der Wohnraummiete muss der Mieter hingegen mit sommerlicher Aufheizung der Wohnräume rechnen. Anders als im Gewerberaummietverhältnis haben arbeitsrechtliche Schutzbestimmungen und Richtlinien keine Bedeutung, weil die Mietwohnung nicht zur Ausübung einer beruflichen Tätigkeit bestimmt ist.

Demzufolge kann in der Aufheizung der Mietsache durch Außentemperaturen besonderen Ausmaßes nur dann ein Mangel der Wohnräume gesehen werden, wenn die Parteien vereinbart haben, dass eine bestimmte Raumtemperatur unter konkret festgelegten Bedingungen nicht überschritten werden darf. Ist dies nicht der Fall und entspricht die Bausubstanz dem Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, scheidet ein Mangel und damit eine Mietminderung aus.

Der Wohnraummieter hat in diesen Fällen auch keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Einbau einer Klimaanlage oder gar Modernisierung, das heißt, eine Anpassung an einen neueren Baustandard. Der Mieter darf hier auch nicht selbst Abhilfe schaffen, indem er etwa eine Außenklimaanlage am Gebäude anbringt. Dafür bedürfte es der vorhergehenden Zustimmung des Vermieters.