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WEG

Recht auf eine Hausordnung

Welche Regeln gelten im Haus? Das geht gewöhnlich aus einer Hausordnung hervor. Was aber ist, wenn sich Eigentümer nicht auf die Regeln einigen können? Und welche Regelungen darf sie enthalten?
 
Neben gegenseitiger Rücksichtnahme sind einige Regeln in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unerlässlich. Diese können in einer verbindlich vereinbarten Hausordnung festgelegt werden. Kann sich eine Eigentümergemeinschaft bei ihren Versammlungen nicht auf ein entsprechendes Dokument einigen, können die erforderlichen Regeln auch vor Gericht eingeklagt werden. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Itzehoe hervor (11 S 45/18).

Hausordnung erfolgreich eingeklagt
In dem verhandelten Fall konnte sich eine Eigentümergemeinschaft lange Zeit nicht auf eine gemeinsame Hausordnung einigen. Es lagen zwar immer wieder verschiedene Entwürfe zur Abstimmung vor. Eine Mehrheit konnte bei den Eigentümerversammlungen allerdings für keinen der Entwürfe gefunden werden. Einem Miteigentümer riss schließlich der Geduldsfaden: Er klagte die Hausordnung vor Gericht ein – mit Erfolg. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass erforderliche Verwaltungsmaßnahmen vom Gericht anstelle der Eigentümer getroffen werden, wenn diese trotz mehrfacher Beschlussanträge nicht dazu in der Lage sind. Dazu gehöre auch die Aufstellung einer Hausordnung. Die Eigentümer konnten sich nach der Verhandlung dann tatsächlich auf eine Hausordnung einigen.

Das darf geregelt werden
Zulässig und üblich in einer Hausordnung sind etwa Bestimmungen über die Benutzung von gemeinschaftlichen Flächen, Räumen und Einrichtungen. Dazu gehören Regelungen über das Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern, die Nutzung von Wasch- und Trockenräumen oder des gemeinschaftlichen Gartens. Auch die turnusmäßige Reinigung von Teilen des Hausflures und des Treppenhauses können hier geregelt werden, genauso wie die Einhaltung von Ruhezeiten und die Eingrenzung von geräuschvollen Tätigkeiten wie Musizieren. Auch das Grillen auf Terrassen und Balkonen kann hier geregelt werden.

Unzulässige Regelungen
Bestimmungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen, sind unwirksam. Ein Beispiel dafür ist etwa das vollständige Verbot des Musizierens. Ebenso können durch die Hausordnung keine zusätzlichen Pflichten auferlegt werden, wie etwa die Übernahme der Räum- und Streupflicht im Winter auf den Erdgeschossbewohner. Auch dürfen bestehende Rechte nicht eingeschränkt werden, wie zum Beispiel keinen Besuch nach 22 Uhr zu empfangen.
 
Verwalter darf keine Hausordnung bestimmen
Unzulässig ist es, wenn der Verwalter damit beauftragt wird, eine Hausordnung zu erstellen und diese gegenüber den Wohnungseigentümern als verbindlich bekannt zu geben. Denn der Verwalter hat dafür keine Beschlusskompetenz, da diese nur den Wohnungseigentümern zusteht. Die Eigentümer müssen daher selber über die Hausordnung beschließen. Der Verwalter darf daher allenfalls die Hausordnung vorbereiten und muss dann die WEG darüber beschließen lassen.