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Explosion der Nebenkosten

Mieter muss nicht zahlen, wenn ein Mietmangel wahrscheinlich ist

Gehen unüblich hohe Nebenkosten mit hoher Wahrscheinlichkeit auf einen Mangel zurück, welcher nicht in die Risikosphäre des Mieters fällt, muss dieser auch nicht zahlen. Das entschied das Amtsgericht Backnang mit seinem Urteil vom 10. März 2020 (5 C 650/19).
 
Im konkreten Fall stritten sich Mieter und Vermieter über die Wasserkostenabrechnung. Der Wasserverbrauch in Höhe von 101,21 Kubikmeter wurde zuvor wie üblich durch Ablesen der Wasseruhren durch einen Wärmedienstleister in Anwesenheit der Mieterin festgestellt. Allein der Verbrauch in Bad und Gäste-WC lag dabei bei 90,19 Kubikmeter, obwohl er sich in den Jahren zuvor maximal auf 12,34 Kubikmeter belief.
 
Die daraufhin getestete Funktionsfähigkeit der Wasseruhr brachte lediglich zutage, dass kein Defekt vorlag. Der Vermieter vermutete, dass die hohe Wasserrechnung auf einen Mangel der Spülung zurückzuführen ist, sodass ungehindert über einen längeren Zeitraum Wasser in die Toilette floss. Der Vermieter verlangte von der Mieterin die Zahlung der Wasserkosten.

Ursache liegt in einem Mietmangel
Das Gericht sah das anders als der Vermieter und wies seine Klage ab. Die Mieterin müsse für die unüblich hohen Kosten nicht aufkommen. Zwar müsse sie nach dem Mietvertrag grundsätzlich die Betriebskosten einschließlich der Wasserkosten tragen. Kosten, die ihre Ursache in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters, sondern zu der des Vermieters gehört, fallen jedoch nicht darunter.

Mehrverbrauch kann nicht dem Mieter angelastet werden
In diesem konkreten Fall konnte der Vermieter nicht darlegen, dass der Mehrverbrauch der Mieterin anzulasten ist. Es lag weder ein geändertes Nutzungsverhalten vor noch sind zusätzliche Personen in die Wohnung gezogen. Den Richtern zufolge sei es naheliegend, dass ein Wasserverlust in einem Mangel der WC-Spülung begründet war, wie es auch schon der Vermieter selbst vermutet habe. Ein solcher Wasserverlust sei kaum zu bemerken. Da der Vermieter für Instandsetzung und Instandhaltung zuständig ist, sei eine defekte WC-Spülung seiner Risikosphäre zuzuordnen. Die Mieterin hätte eine Undichtigkeit auch nicht früher bemerken und dem Vermieter melden müssen, da eine solche Anzeigepflicht des Mieters grundsätzlich die Erkennbarkeit eines Mietmangels voraussetze. Genau dies war hier jedoch nicht gegeben.

Mieter zahlt nur Durchschnittsverbrauch der vergangenen Jahre
In einem derartigen Fall müssen die umlagefähigen Betriebskosten, die der Mieter für den Wasserverbrauch bezahlen muss, vom Gericht geschätzt werden. Dabei muss der in den Jahren zuvor gemessene Verbrauch zugrunde gelegt werden.