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Betriebskosten

Einwand des Mieters wegen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters gegenüber den Mietern ist ein regelmäßiger Anlass für Streitigkeiten in Bezug auf die Kostenhöhe und die getroffene Auswahl der jeweiligen Dienstleister seitens des Vermieters, wie beispielweise des Hausmeisterdienstes oder des Gärtners. Nach erfolgter Einsicht in die Betriebskostenbelege bei dem Vermieter – worauf der Mieter einen Anspruch hat – erfolgt dann regelmäßig der Einwand des Mieters gegen einzelne Kostenbeträge, dass dieselben gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Als Argumentationsgrundlage wird häufig der Betriebskostenspiegel angeführt und dessen Kostenspannen, die im Regelfall wenig realistische Beitragsspannen aufführen.

Zunächst ist auszuführen, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Der Mieter hat also das Recht, einen Schadenersatzanspruch geltend zu machen, indem er behauptet, dass in die Abrechnung unwirtschaftliche Kosten eingeflossen sind.

Für diese behauptete Kostenüberhöhung trägt der Mieter allerdings die Darlegungs- und Beweislast. Dabei muss er so konkret vortragen, wie es ihm möglich ist. Sein Vortrag muss also substantiiert sein. Ein pauschaler Einwand des Mieters reicht nicht aus. Erfahrungsgemäß betreffen mögliche Einwände des Mieters zum Wirtschaftlichkeitsgebot entweder die mangelhafte Leistung eines Dienstleisters, oder aber die Höhe der Kosten selbst Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten hängt nicht von einer Leistungserbringung ab, sondern lediglich vom Anfall der Kosten. Demnach handelt es sich um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn er Kosten abrechnet, die keiner oder schlechter Leistung entsprechen. Der Vermieter ist verpflichtet, etwaige Schlechtleistung anzumahnen oder Gewährleistungsrechte geltend zu machen. Unterlässt er das und es kommt dadurch (gemessen an der Leistung) zu überhöhten Kosten, begeht er einen sogenannten Verwaltungsfehler und verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Zu der Beweislast des Mieters zu der Frage, ob die Bezugnahme auf den Betriebskostenspiegel als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ausreicht, hat das Amtsgericht Hanau in einer Entscheidung vom 24.07.2020 – Az.: 94 C 66/19 (94) nunmehr deutlich ausgeführt, dass die Bezugnahme auf den Betriebskostenspiegel als einziges Beweismittel zur Substantiierung eines Vortrages nicht ausreicht.

Das Amtsgericht Hanau führt hierbei aus, dass bei preisfreiem Wohnraum grundsätzlich alle angefallenen Betriebskosten umlagefähig sind und ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot allenfalls dann eine schadensersatzbegründende Pflichtverletzung des Vermieters darstellt, für welche der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt. Hierfür ist die Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege erforderlich und die konkrete Unwirtschaftlichkeit des Kostenanfalls darzulegen, wofür ein Verweis auf den Betriebskostenspiegel nicht ausreicht, sondern konkrete Vergleichsangebote vorgelegt werden müssen. Der alleinige Bezug auf den Betriebskostenspiegel erfülle daher nicht die Darlegungslast des Mieters zu einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Praxistipp

Die vorliegende Entscheidung des Amtsgerichts Hanau ist zwar keine gefestigte Rechtsprechung, kann allerdings als Argumentationsgrundlage dienen, pauschale Bezugnahmen seitens des Mieters auf den Betriebskostenspiegel zur Begründung des Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu negieren. Vielmehr sollte der Mieter angehalten werden, Vergleichsangebote selbst einzuholen. Erst wenn diese Angebote sich als preislich niedriger bei gleichem Leistungsumfang herausstellen, könnte ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegen. In jedem Fall wird dem Mieter die Substantiierung seines Vortrages von einer aktiveren Tätigkeit abhängig gemacht und somit erschwert.