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Novelle des Baugesetzbuches

Baulandmobilisierung oder Mangelverwaltung?

Bauland ist für den Wohnungsbau die zentrale Voraussetzung. Daher legt das Bundesbauministerium nun einen Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuches vor. Der vielversprechende Titel der Gesetzesnovelle „Baulandmobilisierungsgesetz“ unterstreicht das Ziel, Bauland für den Wohnungsbau an den Start zu bringen. Grund genug, die Regelungsvorschläge einmal genauer zu beleuchten.
 
Mit dem Gesetzentwurf soll die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen von einer behördlichen Genehmigung abhängig gemacht werden. Dieser Genehmigungsvorbehalt soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Anwendung finden. Nur in Einzelfällen muss die Genehmigung stets erteilt werden, etwa nach einer Erbschaft oder wenn die Wohnungen zu zwei Dritteln an die Mieter zur eigenen Nutzung veräußert werden. Die wohnungspolitische Praxis legt nahe, dass dieser Genehmigungsvorbehalt sich zu einem Genehmigungsverbot entwickelt, womit Umwandlungen praktisch unmöglich werden.

Einstieg in die Interventionsspirale
Das faktische Umwandlungsverbot ist die Reaktion auf Folgeprobleme politischer Ersteingriffe, wie Mietpreisbremse und Mietendeckel. Wenn Mieten und Wohnungsmärkte überbordend reguliert werden, geben Eigentümer ihre Mietwohnungen auf, sobald das Vermieten zu bürokratisch oder nicht mehr auskömmlich ist. Mit dem Umwandlungsverbot wird Eigentümern eine adäquate Alternative zur Vermietung versperrt, obwohl durch die Aufteilung in Wohnungseigentum weder Wohnraum verlorenginge noch die Mobilisierung von Bauland gefördert würde. Zusätzlich entsteht für Eigentümer eine neue Unsicherheit, ob Genehmigungen erteilt werden. Darüber hinaus kommt es bei der Prüfung zu einer Ungleichbehandlung, wenn verschiedene Kommunen unterschiedliche Maßstäbe anlegen. Unstrittig ist, dass ein weiterer Genehmigungsvorbehalt mehr Verwaltungsaufwand bedeutet – für Kommunen, die ohnehin schon unter Personalmangel leiden.

Erweiterung des Vorkaufsrechts für Kommunen
Mit dem Gesetzentwurf soll zudem die Ausübungsfrist für kommunale Vorkaufsrechte verlängert werden. Das Vorkaufsrecht ist vor allem ein Mittel zur Sicherung der Bauleitplanung einer Kommune. Vorkaufsrechte dürfen nicht dazu missbraucht werden, eine kommunale Bodenvorratspolitik zu etablieren oder gar einen kommunalen Wohnungsbestand zu begründen oder zu erweitern. Diese zweckwidrige Ausübung von Vorkaufsrechten birgt die Gefahr, dass dringend benötigtes Bauland dem Wohnungsbau entzogen und in der Folge Spekulation und Preissteigerungen Vorschub geleistet wird. Durch die Ausübung von Vorkaufsrechten wird der Baulandmangel als Ursache steigender Baulandpreise nicht beseitigt.

Erleichterungen des Wohnungsbaus
Die derzeit noch geltenden Obergrenzen für die Intensität einer Grundstücksausnutzung werden durch den Entwurf zu Orientierungswerten umgewandelt. Hiermit sollen Nachverdichtungen in bestehenden Quartieren erleichtert werden. Auch das Bauen im Innen- und Außenbereich von Städten soll erleichtert werden. So sollen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt Befreiungen von den Regelungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus leichter möglich sein. Diese Regelungsvorschläge sind in der Tat dazu geeignet, Bauland zu mobilisieren und damit den Wohnungsbau zu erleichtern und zu beschleunigen. Die Erleichterungen bergen aber die Gefahr von Konflikten zwischen dem Bauwunsch des Bauherrn einerseits und dem Schutzinteresse des Nachbarn andererseits.
Fazit von Matthias zu Eicken, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, Zentralverband Haus & Grund:
Die positiven Ansätze des Gesetzentwurfes zur Erleichterung des Wohnungsbaus wiegen die erneute Regulierungs- und Eingriffswelle in das Eigentum nicht auf. Der hier entstehende neue Instrumentenmix im Städtebaurecht ermöglicht Kommunen eine Art von Wohnungspolitik, die es erlaubt, das Problem der Wohnungsknappheit weiterhin zu kultivieren, anstatt zu lösen. Eigentümern wird von vornherein mit unbegründetem Misstrauen und Gängelung anstatt mit Kooperation begegnet.