
Vereinigung der Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Frankfurt am Main e.V.


Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64am Main e. V.
60322 Frankfurt am Main
Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
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Topthemen
Novelle des Baugesetzbuches
Baulandmobilisierung oder Mangelverwaltung?
Bauland ist für den Wohnungsbau die zentrale Voraussetzung. Daher legt das Bundesbauministerium nun einen Entwurf zur Novelle des Baugesetzbuches vor. Der vielversprechende Titel der Gesetzesnovelle „Baulandmobilisierungsgesetz“ unterstreicht das Ziel, Bauland für den Wohnungsbau an den Start zu bringen. Grund genug, die Regelungsvorschläge einmal genauer zu beleuchten.
Mit dem Gesetzentwurf soll die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen von einer behördlichen Genehmigung abhängig gemacht werden. Dieser Genehmigungsvorbehalt soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Anwendung finden. Nur in Einzelfällen muss die Genehmigung stets erteilt werden, etwa nach einer Erbschaft oder wenn die Wohnungen zu zwei Dritteln an die Mieter zur eigenen Nutzung veräußert werden. Die wohnungspolitische Praxis legt nahe, dass dieser Genehmigungsvorbehalt sich zu einem Genehmigungsverbot entwickelt, womit Umwandlungen praktisch unmöglich werden.
Das faktische Umwandlungsverbot ist die Reaktion auf Folgeprobleme politischer Ersteingriffe, wie Mietpreisbremse und Mietendeckel. Wenn Mieten und Wohnungsmärkte überbordend reguliert werden, geben Eigentümer ihre Mietwohnungen auf, sobald das Vermieten zu bürokratisch oder nicht mehr auskömmlich ist. Mit dem Umwandlungsverbot wird Eigentümern eine adäquate Alternative zur Vermietung versperrt, obwohl durch die Aufteilung in Wohnungseigentum weder Wohnraum verlorenginge noch die Mobilisierung von Bauland gefördert würde. Zusätzlich entsteht für Eigentümer eine neue Unsicherheit, ob Genehmigungen erteilt werden. Darüber hinaus kommt es bei der Prüfung zu einer Ungleichbehandlung, wenn verschiedene Kommunen unterschiedliche Maßstäbe anlegen. Unstrittig ist, dass ein weiterer Genehmigungsvorbehalt mehr Verwaltungsaufwand bedeutet – für Kommunen, die ohnehin schon unter Personalmangel leiden.
Mit dem Gesetzentwurf soll zudem die Ausübungsfrist für kommunale Vorkaufsrechte verlängert werden. Das Vorkaufsrecht ist vor allem ein Mittel zur Sicherung der Bauleitplanung einer Kommune. Vorkaufsrechte dürfen nicht dazu missbraucht werden, eine kommunale Bodenvorratspolitik zu etablieren oder gar einen kommunalen Wohnungsbestand zu begründen oder zu erweitern. Diese zweckwidrige Ausübung von Vorkaufsrechten birgt die Gefahr, dass dringend benötigtes Bauland dem Wohnungsbau entzogen und in der Folge Spekulation und Preissteigerungen Vorschub geleistet wird. Durch die Ausübung von Vorkaufsrechten wird der Baulandmangel als Ursache steigender Baulandpreise nicht beseitigt.
Die derzeit noch geltenden Obergrenzen für die Intensität einer Grundstücksausnutzung werden durch den Entwurf zu Orientierungswerten umgewandelt. Hiermit sollen Nachverdichtungen in bestehenden Quartieren erleichtert werden. Auch das Bauen im Innen- und Außenbereich von Städten soll erleichtert werden. So sollen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt Befreiungen von den Regelungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus leichter möglich sein. Diese Regelungsvorschläge sind in der Tat dazu geeignet, Bauland zu mobilisieren und damit den Wohnungsbau zu erleichtern und zu beschleunigen. Die Erleichterungen bergen aber die Gefahr von Konflikten zwischen dem Bauwunsch des Bauherrn einerseits und dem Schutzinteresse des Nachbarn andererseits.
Fazit von Matthias zu Eicken, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, Zentralverband Haus & Grund:
Die positiven Ansätze des Gesetzentwurfes zur Erleichterung des Wohnungsbaus wiegen die erneute Regulierungs- und Eingriffswelle in das Eigentum nicht auf. Der hier entstehende neue Instrumentenmix im Städtebaurecht ermöglicht Kommunen eine Art von Wohnungspolitik, die es erlaubt, das Problem der Wohnungsknappheit weiterhin zu kultivieren, anstatt zu lösen. Eigentümern wird von vornherein mit unbegründetem Misstrauen und Gängelung anstatt mit Kooperation begegnet.
Die positiven Ansätze des Gesetzentwurfes zur Erleichterung des Wohnungsbaus wiegen die erneute Regulierungs- und Eingriffswelle in das Eigentum nicht auf. Der hier entstehende neue Instrumentenmix im Städtebaurecht ermöglicht Kommunen eine Art von Wohnungspolitik, die es erlaubt, das Problem der Wohnungsknappheit weiterhin zu kultivieren, anstatt zu lösen. Eigentümern wird von vornherein mit unbegründetem Misstrauen und Gängelung anstatt mit Kooperation begegnet.

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- Abrisskosten
- WEG und Covid-19
- Modernisierungsvereinbarungen
- Frist für Baukindergeld verlängert
- WEG-Reform im Überblick
- Novelle des Baugesetzbuches
- Reform des Wohnungseigentumsrechts
- Gebäudeenergiegesetz
- Begründung der Eigenbedarfskündigung
- Schlüsselverlust
- Nachmieter wird gestellt?
- Modernisierungsmieterhöhung
- Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot?
- Treppenhausreinigung
- Recht auf Hausordnung
- WEG Verwalter
- Explosion der Nebenkosten
- Zwischenablesung der Betriebskosten
- Weniger Emissionen
- Mietminderung
- Baubeschreibungen
- Gebäudeenergiegesetz
- Brandschutz
- Anbringung von Jalousien
- Immobilienkauf
- Austausch des Bodenbelags
- Steckerfertige Fotovoltaikanlagen
- Voraussetzungen der Untervermietung
- Verwalterbestellung
- Barrierearmer Wohnraum
- Mietminderung wegen Baulärm
- BGH-Urteil zur Renovierung
- Mehrwertsteuersenkung
- Baukulturbericht 2020/21
- Kündigung
- Erbschaftsteuer
- Einbruchschutz
- Absenkung der Umsatzsteuer
- Teilung der Maklerkosten
- Moderne Fenster
- Bauaufsichtliches Einschreiten
- Umbau in der Mietwohnung
- Hausbau
- Kündigung durch den Eigentümer?
- Baukosten
- Minderungsausschluss
- Zinsen in der Corona-Krise
- Kein Gewohnheitsrecht
- Schreckliche Farben?
- Notdienstpauschale nicht umlagefähig
- Abberufung des WEG-Verwalters
- Möblierte Wohnungen
- Austausch alter Ölkessel
- Mietspiegel 2020
- Grillen – Was ist erlaubt?
- Steuer-Erleichterungen
- Ortstermine durch Sachverständige
- Gewerberaummietrecht
- Darlehen für Immobilienkredite
- Sanierung und Modernisierung
- Nachbars Äste
- Qual der Wahl
- Erbbaurecht und Erbbauzins
- Online-Umfrage
- Neue Online-Seminare
- Mietpreisbremse verschärft
- Corona und gewerbliche Mieter
- Wie entsteht eine WEG?
- Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Eltern-Kind-Zentrum in WEG
- Falsch berechnete Wohnfläche
- Räumungsfristen und Corona
- Ladestationen vorbereiten
- Wohnungseigentum entziehen?
- Tipps für Haus und Garten
- Hunde im Garten
- Energetische Modernisierung
- Mietpreisbremse
- Grillen erlaubt?
- Poolbau
- Haustiere: Wer haftet für Schäden?
- Müll falsch befüllt?
- Augen auf beim Wohnungskauf
- Sanierungsmaßnahmen überprüfen
- Drogenhandel führt zu Kündigung
- Stromvertrag: Wer ist Kunde?
- Was bedeutet "neu für alt"?
- Vermieter außen vor
- Statistische Tricks
- Haftung für Sturmschäden?
- Abwasserrohr verstopft
- Eigenbedarfskündigung
- Bau- und Instandhaltungskosten
- Weniger Feinstaub
- Straßensanierung
- Stellplatzmietvertrag grundlos kündigen?
- Rückabwicklung von Baukrediten
- Eigentümerversammlung
- Übergangsfrist Zweitwohnungsteuer
- Gewerberaummietrecht
- Gratiszeitungen unerwünscht
- Instandhaltung? Modernisierung?
- Auslegung des Begriffs „Verwaltung“
- WEG: Wohnungseigentum entzogen?
- Schneemassen auf dem Dach
- Hausgeldansprüche geltend gemacht
- Novelle der Heizkostenverordnung
- Immobilienbewertung
- Zufriedene Mieter – zufriedene Vermieter
- Winterdienst - wer haftet?
- Zahl der Gerichtsverfahren
- Datenverarbeitung
- Laufende Gesetzgebungsverfahren
- Klimapaket
- Bauliche Veränderung in der WEG
- Nachbarschutz
- Rauchwarnmelder-Fehlalarm
- Mieterstrom
- Immobilienverkauf durch Fachmann
- Unerlaubte Untervermietung
- Frostschutz
- Einbauten des Mieters
- Starkregen und Sturzfluten
- Klimapaket
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Richtig vermieten
- Streit in der WEG
- Schadensersatzpflicht bei Mietende
- Kein Beseitigungsanspruch
- Richtig heizen verpflichtet?
- Schadensersatz für abgerissene Tapete
- Mieterhöhung ohne Mietspiegel
- Beschlussanfechtung zurückgenommen
- Die aktuelle EZB-Politik
- Bildung von Wohneigentum stagniert
- WEG-Reform nimmt an Fahrt auf
- Untervermietung – Was ist (nicht) erlaubt?
- Mietkaution abrechnen
- Schlüsselverlust in Wohnungsanlage
- Abwrackprämie für alte Kessel
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 1
- Ortsübliche Vergleichsmiete Teil 2
- Eigenmächtige Instandsetzungsarbeiten
- Verwalterneubestellung in der WEG
- Neue Abschreibungsmöglichkeiten
- Kauf einer Bestandsimmobilie
- Zu enger Stellplatz
- Smart gespart: Thermostatventile
- Privat statt Staat
- Klimapolitik
- Wohnungsbedarf und Leerstand
- Normaler Mietgebrauch oder Schaden?
- Gefährlich und teuer
- Kinderlärm als Mietmangel?
- Sondereigentum in der WEG
- Erbschaftsteuerfrei ins geerbte Elternhaus
- Eigenbedarf wegen Trennung
- Vorsicht bei Neuvermietung
- Mängelbeseitigung verweigert
- Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
- BGH stärkt Verbraucherrechte
- Ortsübliche Berechnungsmethode
- Beschläge und Scharniere austauschen
- Abnahme der Endleistung zählt
- Angespannte Wohnungsmärkte
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- Pläne zur Verschärfung der Mietpreisbremse
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- Hat der Wohnungsmarkt versagt?
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- Mieter verhindert die Mängelbeseitigung
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- Rückschnitt überhängender Äste
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- Messie-Mieter kündigen?
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