WEG-Reform

Eigentümer und Verwalter erlangen neue Kompetenzen

Lange hat die Reform auf sich warten lassen, aber nach mehr als zwei Jahren ist sie nun abgeschlossen. Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz beschlossen. Am 1. Dezember 2020 werden die Änderungen in Kraft treten.

Es war Zeit, dass sich etwas ändert. Nachdem das Gesetz 1951 aufgrund akuten Wohnraumbedarfs nach den Kriegsjahren eingeführt wurde, sind nur wenige Anpassungen vorgenommen worden. Die letzte Reform liegt bereits über zehn Jahre zurück. Es verwundert also nicht, dass das alte Gesetz die aktuellen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer nicht mehr widerspiegelt.

Nun ist es ein großer Wurf geworden, der einiges an bekannten Strukturen ändert. Eigentümer und Verwalter müssen sich umstellen und einige Regelungen werden erst in der Praxis zeigen, ob sie das Leben der Eigentümer erleichtern oder doch erschweren. Alles in allem kann man aber von einem ausgeglichenen Gesetz sprechen, welches gleichwertige Änderungen sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter mit sich bringt. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

1.    Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin der Rechte und Pflichten
Eine der größten Veränderungen ist die neue Stellung der Gemeinschaft. Mit der Reform wird sie zur Trägerin der gesamten Verwaltung – und damit aller Rechte und Pflichten. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nun der Gemeinschaft und nicht mehr den Wohnungseigentümern. Für die Gemeinschaft handeln ihre Organe: die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan. Dies ist ein Strukturwechsel mit weitreichenden Auswirkungen für die Praxis: Die bisher schwierige Unterscheidung im Einzelfall, ob die Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft Träger der entsprechenden Rechte und Pflichten sind, entfällt. Ansprüche einzelner Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung richten sich nun immer gegen die Gemeinschaft. Auch die Grenzen zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis werden aufgehoben. Die Gemeinschaft ist immer dann zuständig, wenn es sich um Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum handelt. Weitere Rechte kann die Gemeinschaft allerdings nicht an sich ziehen.

2.    Erleichterung baulicher Maßnahmen
Bauliche Maßnahmen werden – anders als bisher – nicht mehr unterschieden in Modernisierungen, modernisierende Instandsetzungen und sonstige bauliche Maßnahmen, welche alle unterschiedliche Beschlussquoren benötigten. Nach dem neuen Gesetz kann jede bauliche Maßnahme mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden. Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und „schnelles Internet“ unterliegen dabei nochmals einer Privilegierung und können von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden. Die Kosten sind durch diejenigen Eigentümer zu tragen, zu deren Gunsten die Maßnahme gestattet oder auf dessen Verlangen sie durchgeführt wurde; andernfalls durch diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Alle Eigentümer werden neuerdings immer dann zur Kasse gebeten, wenn die Maßnahme mit einer neu eingeführten qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisiert. Wann sich Maßnahmen amortisieren, wird nicht normiert. Teure Maßnahmen, die mit mehr als 50 Prozent und weniger als 66 Prozent beschlossen werden, zahlen die, die es beschlossen haben. Eine unschöne Konsequenz, die allerdings auf Verfahrensseite umgangen werden kann.

3.    Befugnisse des Verwalters und Zertifizierung
Der Verwalter bekommt sowohl im Innen- als auch im Außenverhältnis größere Befugnisse. Der bisher existierende Aufgabenkatalog wurde abgeschafft und durch eine Generalklausel ersetzt: Verwalter sind jetzt verpflichtet und berechtigt, solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder – aber das war auch schon vorher so – zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Im Außenverhältnis ist er gegenüber der Gemeinschaft vertretungsbefugt und kann Geschäfte für sie tätigen. Lediglich Kredit- und Grundstücksgeschäfte sind ausgenommen.

Gleichzeitig müssen Verwalter – mit einer langen Übergangsfrist – eine Zertifizierung vorweisen, wenn nicht die Eigentümer einstimmig etwas anderes bestimmen.

4.    Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer
Die Rechte der Wohnungseigentümer werden gestärkt. Insbesondere enthalten sie ein Abberufungsrecht des Verwalters ohne wichtigen Grund. Die Eigentümer können nun also in jeder Situation mehrheitlich beschließen, sich vom Verwalter zu trennen. Auch der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Die Wohnungseigentümer haben damit ein scharfes Schwert erhalten, welches als deutliches Gegengewicht zu der Ausweitung der Verwalterbefugnisse wirkt.

5.    Verteilung der Kosten
Die Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können zukünftig einfacher individuell verteilt werden. Zwar haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer weiterhin die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen. Abweichende Verteilungen für einzelne Kosten oder Kostenarten können aber mit Mehrheit beschlossen werden. Die unterschiedlichen Beschlussquoren je nach Kostenart entfallen – die Umverteilung von Kosten wird deutlich einfacher gestaltet.

6.    Angleichung Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Vermietende Wohnungseigentümer haben es künftig ein wenig leichter. Betriebskostenabrechnungen müssen nicht mehr händisch umgerechnet werden, wenn der Umlageschlüssel im Mietverhältnis von dem in der WEG abweicht. Wurde im Mietverhältnis nichts anderes bestimmt, soll automatisch der jeweilige Umlageschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft gelten.

Auch die Gemeinschaft profitiert von der Angleichung. Sie hat nun einen eigenen Duldungsanspruch gegen den Mieter auf Duldung von baulichen Maßnahmen.

7.    Effektivere Eigentümerversammlung
Der Verwalter muss spätestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung zu dieser einladen, um es Eigentümern zu ermöglichen, sich besser auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten.

Auch wird das Beschlussfähigkeitsquorum abgeschafft. Jede Eigentümerversammlung ist nun beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind. Die Anwesenheit der stimmberechtigten Eigentümer gewinnt dadurch essenziell an Bedeutung, denn auch kleine Mehrheiten können große Beschlüsse fassen.

8.    Stärkung des Verwaltungsbeirats
Letztlich wird auch der Verwaltungsbeirat gestärkt, indem ihm mehr Rechte eingeräumt werden. Neben seiner Unterstützungsfunktion soll er den Verwalter ab jetzt auch überwachen.