Aufgrund der derzeit bestehenden bundesweiten Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen sind "klassische" Wohnungseigentümerversammlungen zunächst für einen unbestimmten Zeitraum tabu. Um die Handlungsfähigkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaften zu erhalten, ist der Gesetzgeber bereits aktiv geworden und hat im Wege eines "Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" dafür Sorge getragen, dass der Verwalter die ihm per Gesetz auferlegten Notkompetenzen unabhängig von der formalen Frage eines gegebenenfalls zwischenzeitlich auslaufenden Bestellungszeitraums erbringen kann.

Verwaltungsentscheidungen könnten derzeit von den Wohnungseigentümern also allenfalls durch Umlaufbeschluss im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG getroffen werden oder im Wege der "Ein-Mann-Versammlung", in der dem Verwalter seitens der Wohnungseigentümer Stimmrechtsvollmachten übertragen werden. Im Rahmen einer "klassischen" Wohnungseigentümerversammlung in Präsenzform können Verwaltungsentscheidungen derzeit jedenfalls nicht getroffen werden.

Allerdings verleiht das Wohnungseigentumsrecht dem Verwalter auch ohne entsprechende Willensbildung Notkompetenzen im Rahmen der Erhaltung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bekanntermaßen ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu ergreifen. Dringend sind dabei stets all diejenigen Fälle, in denen der Verwalter eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung nicht herbeiführen kann – derzeit kann der Verwalter eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung nicht herbeiführen. Eilbedürftige Maßnahmen kann der Verwalter demnach unproblematisch ohne entsprechendes Votum der Eigentümerversammlung einleiten.

Klassische Notmaßnahmen im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt, etwa durch Brand, Explosion, Überschwemmung, Rohrbruch oder Ausfall der Heizungsanlage sowie auch beim Bruch oder der Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung. Auch die Beseitigung eines Lecks in einer Gasleitung stellt selbstverständlich eine Notmaßnahme dar.

Der Verwalter darf daher all das unternehmen, was erforderlich ist, um (weitere) Schäden vom Gemeinschaftseigentum abzuwenden.

In einer neuerlichen Entscheidung des Amtsgerichts Kassel vom 27.09.2020 – Az. 800 C 2563/20 – urteilte das Gericht zu der Frage, ob der Verwalter die Eigentümerversammlung nur für eine bestimmte Anzahl von Personen beschränken und die nicht anwesenden Eigentümer eine Bevollmächtigung vorschreiben kann.