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Kostenübernahme

Instandsetzung muss klar und deutlich geregelt sein

Muss ein Eigentümer seine Fenster auf eigene Kosten instand setzen, auch wenn in der Teilungserklärung nur von Instandhaltung die Rede ist? Das Amtsgericht Bremen bejahte dies, doch ist es fraglich, ob diese Entscheidung auch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Bestand hätte.
 
Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach dem Wohnungseigentumsgesetz der Gemeinschaft. Die Kosten tragen dabei alle Eigentümer nach dem Anteil ihrer Miteigentumsanteile. Etwas anderes können Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in ihren Teilungserklärungen regeln und machen dies auch regelmäßig. Insbesondere die Instandsetzung und Instandhaltung von Fenstern und Türen wird regelmäßig auf die einzelnen Eigentümer übertragen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung trifft die jeweiligen Eigentümer im Zweifel dann auch die Kostenpflicht (BGH-Urteil vom 28. Oktober 2016, V ZR 91/16).

Amtsgericht: Instandhaltung umfasst Instandsetzung
Das Amtsgericht Bremen (Urteil vom 11. März 2020, 28 C 72/19) hatte nunmehr darüber zu entscheiden, ob die Übertragung der Instandhaltungspflicht per Teilungserklärung auch die Instandsetzung umfasse und bejahte dies.
 
Im konkreten Fall enthält die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft die Regelung, dass das Sondereigentum auf eigene Kosten und das gemeinschaftliche Eigentum auf gemeinschaftliche Kosten instand zu halten und bei Beschädigungen instand zu setzen sei. Die Instandhaltung der in seiner Eigentumswohnung befindlichen Fenster solle dem Sondereigentümer obliegen.

Klägerin verlangt Schadensersatz von der Gemeinschaft
Nachträglich wurden Rollläden an die Fenster gebaut, die nach Beschlusslage dem Sondereigentum zugehören sollen, deren Instandhaltung den Eigentümern obliege. Als an diesen die Gurte kaputt gingen und im Zuge der Reparatur Teile der Außenfassade in Mitleidenschaft gezogen wurden, verlangte die klagende Eigentümerin Ersatz der Kosten von der Gemeinschaft. Der in der Eigentümerversammlung gestellte Kostenübernahmeantrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Dagegen ging die Klägerin vor.

Gericht verweist auf Teilungserklärung
Das Gericht verwies die Eigentümerin auf die Teilungserklärung. Dort sei die Instandsetzung der Fenster auf die Eigentümer übertragen worden. Auch wenn die Teilungserklärung nur die Begrifflichkeit Instandhaltung verwende, sehe das Gericht keinen Zweifel daran, dass auch die Instandsetzung umfasst sein sollte. Gleichzeitig seien nach Auffassung des Gerichts auch die Rollläden mit umfasst, selbst wenn diese zum Zeitpunkt der Erstellung der Teilungserklärung noch nicht installiert waren. Die am Willen des Verfassers orientierte Auslegung gebiete eine Geltung der Vereinbarung für Fenster auf die später angebauten Rollläden. Der Beschluss zur Genehmigung der Rollläden bestätige insoweit nur die bereits bestehende Pflicht aus der Teilungserklärung.

Entscheidung des Amtsgerichts ist fraglich
Es handelt sich nur um ein amtsgerichtliches Urteil, welches aber gegen geltende BGH-Rechtsprechung verstoßen dürfte. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten des Gemeinschaftseigentums dürfen zwar per Teilungserklärung auf die jeweiligen Eigentümer übertragen werden. Es muss allerdings eine klare und eindeutige Regelung vorliegen, wie der BGH bereits in einem Fall (Urteil vom 9. Dezember 2016, V ZR 124/16) zur Kostentragung nach einem Wasserrohrbruch entschieden hat.

BGH: Instandhaltung ist nicht gleich Instandsetzung
In diesem Fall mussten die Instandhaltungskosten von Ver- und Entsorgungsleitungen, wenn diese nur von einem Eigentümer genutzt werden, laut Teilungserklärung auch von ihm getragen werden. Der BGH hielt den Wortlaut der Regelung für maßgeblich und entschied, dass mit der Übertragung der Instandhaltung nicht auch gleichzeitig die Instandsetzung übertragen wurde.

Klägerin war eigenmächtig tätig geworden
Trotzdem wäre es nicht unwahrscheinlich, dass der BGH der WEG im Ergebnis Recht gäbe und die Kostenübernahme durch die Gemeinschaft ablehnte. Denn die Bundesrichter entschieden im vergangenen Jahr, dass eigenmächtig tätig gewordene Eigentümer trotz unwirksamer Klauseln in der Teilungserklärung die Kosten von der WEG nicht zurückverlangen können. Dieser solle es nämlich immer selbst zustehen, über ein Tätigwerden zu entscheiden. Im Falle der Ablehnung der Durchführung einer Maßnahme müsse der betroffene Eigentümer gerichtlich gegen die WEG vorgehen (BGH-Urteil vom 14. Juni 2019, V ZR 254/17).