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Zweckbestimmung in der Teilungserklärung „Gaststätte“ umfasst nicht den Betrieb einer „Sisha-Bar“- Unterlassungsanspruch

In Eigentümergemeinschaften kommt es vor, dass Einheiten im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses einen Gewerbebetrieb beinhalten, welcher in der Teilungserklärung genauer bezeichnet wird.

Im dem der Entscheidung des Landgerichts Dortmund getroffenen Urteils vom 22.09.2020 – Az. 1 S 27/20 – lag der Sachverhalt zu Grunde, dass ein Wohnungseigentümer seine Gewerbeeinheit, die in der Teilungserklärung als „Gaststätte“ bezeichnet ist, an einen Mieter vermietet hat, der dort eine Shisha Bar betrieb. Die Wohnungseigentümergemeinschaft war der Ansicht, dass diese Nutzungsart nicht von der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung gedeckt ist und begehrte die Unterlassung der Vermietung.

Das Landgericht Dortmund entschied letztendlich, dass die Bezeichnung in der Teilungserklärung als „Gaststätte“ sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Der Betrieb einer Shisha Bar ist von dieser Zweckbestimmung nicht erfasst.

Die Eigentümergemeinschaft hatte demnach gegen den vermietenden Eigentümer einen Anspruch auf Unterlassung, beziehungsweise Einwirkung auf den Mieter gem. §§ 1004 Abs. 1 BGB iVm § 15 Abs. 3 WEG den betrieb einer „Shisha-Bar“ zu unterlassen. Der Betrieb der Shisha Bar stelle eine nach der Teilungserklärung nicht zulässige Nutzung dar. Bei der Bestimmung in der Teilungserklärung handle es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG, soweit die streitgegenständliche Einheit dort als „Gaststätte“ bezeichnet sei. Die Auslegung habe objektiv normativ zu erfolgen, wobei auf den Zeitpunkt der Erstellung der Teilungserklärung abzustellen sei. Der Betrieb einer Shisha Bar werde von dieser Zweckbestimmung hingegen nicht erfasst. Zudem erweise sich die nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung nicht als zulässig, da bei der Nutzung der Teileigentumseinheit als Shisha Bar bei typisierender Betrachtungsweise mit einer höheren Brandgefahr zu rechnen sei. Den Eigentümern sei nicht zuzumuten, diese erhöhte Brandgefahr hinzunehmen. Des Weiteren gehe mit dem Betrieb einer Shisha Bar, in der typischerweise auch im Freien geraucht werde, eine erhöhte Geruchsbelästigung/Rauchentwicklung einher. Selbst wenn man darauf abstellte, dass im Jahr 1990 auch noch in Gaststätten geraucht werden durfte, so sei dies stets eine Nebenerscheinung gewesen, die typischerweise nicht die Intensität erreichte, die mit einer Shisha Bar verbunden sei, deren Hauptzweck das Rauchen von Wasserpfeifen sei.

Praxistipp

Durch die bestimmte Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung – wie vorliegend als Gaststätte – wird die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt, wenn es sich um eine Regelung im Sinn einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handelt. Für den Fall einer zweckwidrigen Nutzung durch einen Mieter hat der BGH kürzlich zudem bestätigt (Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18), dass den Wohnungseigentümern direkt ein Unterlassungsanspruch gegen Mieter zusteht.
Henry Naporra RechtstippHenry Naporra
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt