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Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf – Wann gilt Sie?

Die Praxis zeigt, dass jüngere wie ältere Menschen, gerade in Ballungsgebieten und bevorzugten Wohnungsquartieren, oftmals vermietete Eigentumswohnungen erwerben, um diese danach selbst zu bewohnen. Nach dem Erwerb stellt sich die Frage, wie und ob der beabsichtige Eigenbedarf durchgesetzt werden kann. Im Falle der auszusprechenden Eigenbedarfskündigung ist vor allem darauf zu achten, ob eine Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB vorliegt.

Diese Vorschrift kann nämlich zugunsten des Mieters einen Kündigungsausschluss hinsichtlich des Eigenbedarfs begründen. Ist nämlich an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes begründet (also eine Aufteilung der Immobilie in Eigentumswohnungen vorgenommen worden) und dieses Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber innerhalb einer gewissen Frist nicht auf den Eigenbedarf berufen und das Mietverhältnis kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB).

Neben dem vorgenannten Kündigungsausschluss normiert das Bürgerliche Gesetzbuch in § 577a Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB auch dann einen Kündigungsausschluss, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft – etwa eine GbR, KG oder OHG - oder an mehrere Erwerber veräußert wird.

Eine Ausnahme macht das Gesetz für den Fall, dass die Gesellschafter der Personengesellschaft beziehungsweise die Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Eine Umwandlung in Wohnungseigentum ist in diesem Fall nicht notwendig.

Die Dauer dieser Kündigungsbeschränkungen beträgt nach dem Gesetz zunächst einheitlich drei Jahre und beginnt mit Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Für Wohnungsmangelgebiete werden die jeweiligen Landesregierungen jedoch ermächtigt, diese Frist durch Rechtsverordnungen für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

Die hessische Landesregierung hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht und für alle Gebiete, in denen - wie beispielsweise in Frankfurt am Main - auch die Kappungsgrenze gilt, grundsätzlich eine Kündigungsbeschränkung von acht Jahren normiert. Die Verordnung regelt aber auch für manche Gemeinden – wie etwa Frankfurt am Main - eine kürzere Kündigungsbeschränkung von fünf Jahren, wenn das Wohnungseigentum vor dem 1. September 2019 veräußert wurde. Die Verordnung wurde am 25.11.2020 um weitere fünf Jahre bis zum 25.11.2025 verlängert.

Hinzuweisen ist abschließend darauf, dass eine vor Ablauf der Kündigungssperrfrist ausgesprochene Kündigung unwirksam ist. Die Kündigung kann mithin erst nach Fristablauf ausgesprochen werden und mit dem Ablauf der jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB wirksam werden. Eine zuvor ausgesprochene Kündigung kann zudem nicht in eine Kündigung zum nächstzulässigen Zeitpunkt umgedeutet werden. Letztendlich empfiehlt es sich, vor dem Ausspruch einer geplanten Eigenbedarfskündigung Rechtsrat einzuholen.