Anpassung der Geschäftsgrundlage – Was bedeutet das?

Art 240 § 7 EGBGB hat nun doch die Vermutungsregelung zum 31.12.2020 im Gesetz normiert, die es Mieter von gewerblich genutzten Flächen einfacher machen soll, mit dem jeweiligen Vermieter über die Höhe der Miete in Verhandlung zu treten. Mithin wird vermutet, dass ein Umstand im Sinne des § 313 BGB vorliegt, der zur Vertragsanpassung berechtigt, wenn vermietete Gewerbeimmobilien aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Maßnahmen nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar sind.

So kann zum Beispiel die Anordnungen zur Schließung des Einzelhandels und der Gastronomie zunächst vermuten lassen, dass ein Umstand vorliegt, der § 313 BGB zur Anwendung bringt. Diese Vermutung ist allerdings widerlegbar, wenn zum Beispiel der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem die Pandemie bereits absehbar war. In solchen Fällen muss davon ausgegangen werden, dass der Mietvertrag in Kenntnis einer eventuell bevorstehenden Veränderung geschlossen wurde.

Ferner bedeutet § 313 BGB nicht, dass ein Mieter einfach seine Miete kürzen darf. Es besteht kein Automatismus, wie man ihn aus dem Mängelrecht im Mietrecht kennt. Der Mieter hat einen Anspruch auf Anpassung des Vertrags – und das auch nur dann, wenn ihm das Festhalten am ursprünglichen Vertrag unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls nicht zugemutet werden kann.
Hat der Mieter finanzielle Einbußen und wenn ja, in welcher Höhe; welche staatlichen Hilfen erhält der Mieter? Kommt man zu dem Ergebnis, dass ein Festhalten des Mieters am ursprünglichen Vertrag nicht zumutbar ist, kommen verschiedene Anpassungsmöglichkeiten in Betracht. Eine Vertragsanpassung kann und soll dabei aber nur in einem angemessenen Umfang erfolgen. Die Anpassung muss also den Einbußen oder dem Missstand zwischen Leistung und Gegenleistung gerecht werden. Eine Absenkung des Mietzinses ist dabei nur eine Möglichkeit. Möglich sind auch Stundungen oder eine Verringerung der angemieteten Fläche. Außerdem sollten die Vertragsanpassungen immer nur an die staatlichen Einschränkungen gekoppelt erfolgen. Sobald ein Normalbetrieb wieder möglich ist, sollte der ursprüngliche Vertrag wieder gelten.

Da die Mitglieder von Haus & Grund meist einen sehr persönlichen Kontakt zu ihren Mietern pflegen, gilt auch in dieser Situation, dass ein offenes Gespräch und die gebotene Transparenz der geschäftlichen Zahlen oftmals schnell dazu führen werden, dass Vermieter und Mieter sich für die kommenden noch schweren Monate einigen werden.