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Fehlverhalten des Besuchers des Mieters:

Vorherige Abmahnung notwendig vor Kündigungsausspruch

In Mietverhältnissen ist es keine Ungewöhnlichkeit, dass ein mietrechtliches Fehlverhalten nicht immer von der Vertragspartei selbst – dem Mieter – ausgeht, sondern von dessen Besuchern oder Lebensgefährten. In diesem Zusammenhang stellt sich dann die Frage, inwiefern das Fehlverhalten des Dritten eine Beendigung des mit dem Mieter bestehenden Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

Das Amtsgericht Stuttgart hatte in einem Urteil vom 11.12.2020 – Az.: 35 C 4053/20 – über einen entsprechenden Sachverhalt zu entscheiden. Der Hintergrund des bestehenden Sachverhaltes war die außerordentliche und hilfsweise ordentlich erklärte Kündigung des Vermieters gegenüber einer Mieterin, deren Lebensgefährte gegen ein zuvor ausgesprochenes Hausverbot verstoßen und zudem einen anderen Mieter körperlich – unter anderem mit Pfefferspray – attackiert und beleidigt hatte.

Die Räumungsklage des Vermieters scheiterte zum einen an dem Umstand, dass der Vorfall des körperlichen Übergriffs in dem Kündigungsschreiben des Vermieters nicht hinreichend konkret beschrieben und damit dem Begründungserfordernis nicht genüge getan wurde.

Das Begründungserfordernis verlangt es, den Kündigungsgrund so genau zu bezeichnen, dass „er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann“. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Im vorliegenden Sachverhalt fehlte die namentliche Benennung des durch den Lebensgefährten der Mieterin verletzten Dritten. Die Kündigungserklärung des Vermieters war daher bereits formell unwirksam.

Zudem entschied das Amtsgericht Stuttgart im Weiteren, dass, sofern die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf ein Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden soll, das dem Mieter zuzurechnen ist, die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung erfordert. In Fällen, in denen aber der Mieter für ein Fehlverhalten seines Besuchers einzustehen hat, ist das erkennende Gericht der Auffassung, dass eine Kündigungsmöglichkeit erst entsteht, nachdem der Mieter erfolglos abgemahnt wurde. Da es sich bei dem Fehlerhalten des Dritten nicht um einen Umstand handelt, den der Mieter selbst in der Hand hat, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet, bedarf es grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung.

Praxistipp

Die vorliegende Entscheidung zeigt zum einen, dass eine Kündigung des Mieterverhältnisses – ebenfalls wie eine Abmahnung – das zum Vorwurf gehaltene Fehlverhalten so präzise wie möglich beschreiben muss, um dem Begründungserfordernis zu genügen. Des Weiteren gilt es zu beachten, dass das Fehlverhalten des Besuchers des Mieters aufgrund eines Fehlverhaltens zwar eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann, dieselbe aber zuvor einer Abmahnung bedarf.