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Mietpreisbremse

Welche Mietverhältnisse sind für die Bestimmung der Vormiete maßgeblich?

Der Vermieter darf als Vormiete nur die Miete aus dem unmittelbar vorhergehenden Mietverhältnis über Wohnräume verlangen. Wurde der Wohnraum zuvor als Büro vermietet, ist diese Gewerbemiete für ein nachfolgendes Mietverhältnis nicht maßgeblich.
 
Wurde eine Wohnung zuvor zu gewerblichen Zwecken als Büroraum vermietet, kann der Vermieter weder diese Miete noch die Miete aus einem davor begründeten Mietverhältnis zu Wohnzwecken als Vormiete geltend machen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. August 2020 (VIII ZR 374/18) entschieden.

Vermieter verlangte letzte Wohnraummiete
In dem zu entscheidenden Fall verlangte der Vermieter von seiner neuen Mieterin für eine Zweizimmerwohnung in Berlin monatlich 950 Euro zuzüglich Betriebskosten. Diese monatliche Miete zahlte bereits die Mieterin, die von 2011 bis 2012 in der Wohnung lebte. Im Anschluss wurde die Wohnung als Büro von 2012 bis 2016 für eine Miete von monatlich 900 Euro kalt vermietet. Die klagende Mieterin wollte nur die gesetzlich zulässige ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent, knapp 700 Euro zuzüglich Betriebskosten, zahlen.

BGH gibt Klägerin recht
Als Vormiete könne nur die unmittelbar vorangegangene Miete herangezogen werden und nicht irgendeine zu einem früheren Zeitpunkt vereinbarte Miete. Außerdem können nur Mieten aus Wohnraummietverhältnissen herangezogen werden und nicht etwa Mieten aus gänzlich anderen Segmenten, wie aus gewerblichen Mietverhältnissen, so der BGH.
 
Über die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse bestimmt, dass die Miete für Wohnraum zu Beginn eines Mietverhältnisses grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf. Sie gilt nicht überall in Deutschland, sondern nur für ausgewählte, vom jeweiligen Landesgesetzgeber durch eine Verordnung ausgewiesene Städte und Gemeinden oder Gemeindeteile.
Vom Regelfall gibt es auch Ausnahmen. So werden Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, von den Regelungen der Mietpreisbremse nicht erfasst. Gleiches gilt auch für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Darüber hinaus dürfen höhere Mieten vereinbart werden, wenn der Vermieter eine höhere Miete vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart hatte. In jedem folgenden Mietverhältnis kann er diese Miete wieder verlangen. Außerdem kann der Vermieter nach durchgeführter Modernisierung die zulässige Höchstmiete um die gesetzlich vorgesehene Modernisierungsmieterhöhung erweitern.