Immer wieder taucht in der Beraterpraxis das Problem auf, dass ein Fehlverhalten nicht vom Mieter oder der Mieterin selbst, sondern von Personen ausgeht, die in einer Beziehung zum Mieter stehen. Hierbei kann es sich um Besuch, sei es Freunde oder Familie, aber auch um Personen handeln, die - sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt – auf Dauer mit dem Mieter die angemietete Wohnung bewohnen.

Fehlverhalten kommen in der Rechtsprechung häufig als Störung des Hausfriedens vor. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass die sich aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) in schwerwiegender Weise verletzt wird. Mieter haben sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Nachhaltig störend können somit auch sogenannte alltägliche Konflikte zwischen Mietparteien sein, die in zahlreichen Beleidigungen und Bedrohungen von Mietmietern oder gegenüber dem Vermieter, aber auch in Lärm- und Geruchsbelästigungen, auftreten.

Die obergerichtliche Rechtsprechung hat eine Störung des Hausfriedens bei lediglich einmaligen und vereinzelten Vorfällen sowie bei Störungen, welche dem Bagatellbereich zuzuordnen sind, verneint. Der BGH hat in der jüngeren Rechtsprechung oft Ausführungen zur Frage getätigt, wann das Verhalten von Besuchern dem Mieter zuzurechnen ist.  So stellt der BGH unter anderem in einem neueren Urteil (v. 25.08.2020 – VIII ZR 59/20) klar, dass bei Kündigungstatbeständen, nicht zwingend ein persönliches Fehlverhalten des Mieters vorliegen muss, sondern dass auch ein ihm zuzurechnendes Verschulden von sogenannten Erfüllungsgehilfen genügen kann.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der Mieter für ein Verschulden eines Besuchers, die sich mit seinem Einverständnis in der Wohnung aufhalten, in gleichem Umfang verantwortlich ist, wie für sein eigenes Verschulden. Dies gilt gleichermaßen für Familienangehörige sowie für mit im Haushalt lebende Personen. Schließlich erstreckt sich die Zurechnung nicht nur auf Freunde und Bekannte des Mieters, sondern auch auf Personen, die auf Veranlassung des Mieters, insbesondere Handwerker und Dienstleister, mit der Mietsache in Berührung kommen. Häufig wird in den Fällen andauernder Störung des Hausfriedens durch einen Besucher auch ein eigenes Verschulden des Mieters vorliegen, wenn er es pflichtwidrig unterlassen hat, auf diesen einzuwirken, die Störung zu unterlassen. Ob dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses durch eine Störung des Hausfriedens unzumutbar wird und ihn deshalb zur (fristlosen) Kündigung berechtigt, ist stets im Wege der umfassenden Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. In den allermeisten Fällen wird in den meisten Fällen eine vorherige Abmahnung unumgänglich sein.