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Absage der Eigentümerversammlung bei Rechtsunsicherheit aufgrund einer Coronaschutzverordnung

Grundsätzlich sind Eigentümerversammlungen auch im Hintergrund der Corona-Pandemie sowie deren Beschränkungen unter Einhaltung eines Hygienekonzeptes möglich und auch durchzuführen.

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hatte sich in einem Beschluss vom 29. März 2021 - 2/13 T 7/21 – aber mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Verwalter verpflichtet war, eine Eigentümerversammlung abzusagen, wenn objektiv Unsicherheiten bestehen, ob die Durchführung der Versammlung gemäß der geltenden Coronaschutzverordnungen zulässig ist oder die Teilnehmer sich ordnungswidrig verhalten.

Im vorgenannten Rechtsstreit erkannte das Gericht einen Anspruch auf Absage der Versammlung zu.

Für die Frage, ob die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Absage der Versammlung haben, sei die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Versammlung maßgeblich. Ändere sich diese im Zeitraum zwischen der Einladung und dem Versammlungstag, müsse der Verwalter als Einladender die Versammlung jedenfalls dann absagen, wenn die Teilnahme den Eigentümern nicht mehr zumutbar sei.

Dieser Anspruch der Eigentümer gegen den Verwalter bestehe dann, wenn aufgrund der Rechtslage die Teilnahme an der Versammlung ordnungswidrig sei oder zumindest aufgrund einer unklaren Rechtslage für die Teilnehmer die Gefahr bestehe, sich ordnungswidrig zu verhalten. Ein derartiges Risiko müssen die Eigentümer nicht eingehen. Das Teilnahmerecht der Eigentümer sei bereits dann verletzt, wenn sie objektiv nachvollziehbar befürchten müssen, sich nicht entsprechend der geltenden Gesetzeslage zu verhalten, wenn sie an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, zumal wenn die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens drohe. Denn dann bestehe aus Sicht der Eigentümer das Dilemma, sich zwischen rechtskonformen Verhalten und der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung, in der über die Verwaltung ihres Eigentums entschieden wird, eine Wahl treffen zu müssen. Dies könne von den Eigentümern nicht verlangt werden.

Praxistipp:

Das Landgericht Frankfurt am Main folgt der Ansicht, dass ein Verwalter, der zu einer Eigentümerversammlung eingeladen hat, diese absagen muss, wenn die Teilnahme für die Eigentümer unzumutbar ist, was bislang nur im Hinblick auf die Wahl von Ort und Zeit der Versammlung erörtert wurde. Im vorliegenden Fall wurde eine solche Unzumutbarkeit für einschlägig erachtet, wenn aufgrund einer unbestimmten Rechtslage die Gefahr besteht, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung eine bußgeldbewerte Ordnungswidrigkeit darstellen könnte. Wo die Grenze der Zumutbarkeit zu ziehen ist, ist Frage des Einzelfalls.