Ersatzansprüche des Vermieters

Eine in der Praxis häufig zu beobachtende Fragestellung des Vermieters ist, wann Ansprüche gegen seinen ehemaligen Mieter verjähren. Diesbezüglich stellt sich oftmals auch die Frage, bis wann die Kaution zurückgezahlt und eine Kautionsabrechnung erstellt werden muss.

Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Bei den potentiellen Forderungen ist zwischen sogenannten Erfüllungsansprüchen und Ersatz- beziehungsweise Schadensersatzansprüchen zu unterscheiden.

Praktische Relevanz haben vornehmlich die Vermieteransprüche wegen unterlassender Schönheitsreparaturen oder der Verletzung von Rückgabe-  beziehungsweise Räumungspflichten (einschließlich des daraus resultierenden Mietausfalls), welche Ersatzansprüche darstellen.

Demgegenüber stehen Ansprüche auf die Mietzahlung und etwa Nebenkostennachzahlungen als Erfüllungsansprüche. Aus § 548 Abs. 1 BGB folgt, dass die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten verjähren.

Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält und nicht, wie man meinen könnte, mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17 kann die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten auch nicht per Formularmietvertrag verlängert werden. Es ist auch nicht möglich, den Zeitpunkt des Verjährungsbeginns von der „Rückgabe der Mietsache“ auf ein möglicherweise späteres Mietvertragsende zu verschieben.

Nach Ansicht der Richter soll die kurze Verjährungsfrist letztlich Mietern und Vermietern gleichermaßen helfen. Es soll dadurch möglichst schnell nach Rückgabe der Mietsache geklärt werden, ob Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht. Ansprüche auf Zahlung der Miete oder die Nebenkostennachzahlung verjähren hingegen mit der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Nach diesen Grundsätzen ist daher anzuraten, die Kaution vorrangig mit den Ersatzansprüchen und nicht mit eventuell noch ausstehenden Mietzahlungen zu verrechnen. Erst, wenn geklärt ist, dass keine Ersatzansprüche bestehen, kann mit Mietrückständen aufgerechnet werden. Um schließlich bei der Verwertung der Mietkaution möglichst ungehindert zu sein, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Barkaution. Nur bei dieser kann der Vermieter in kürzester Zeit zuverlässig seine Ansprüche realisieren.