Haus & Grund Frankfurt
am Main e. V.
Grüneburgweg 64
60322 Frankfurt am Main

Tel.: 069 - 95 92 91 - 0
Fax: 069 - 95 92 91 - 11

Menü
Topthemen

Eigenbedarfskündigung

Rechte auf der Waagschale

Bei Eigenbedarfskündigungen muss immer zwischen den Rechten von Vermietern und Mietern abgewogen werden. Deshalb sollte eine entsprechende Kündigung auch vorab genau durchdacht – und zwingend gut begründet werden.
 
Mieter sind in Deutschland gesetzlich gut geschützt. Ein Vermieter darf seinen Mietern nicht einfach so kündigen, denn sie haben nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ein – ebenfalls unter den Schutzbereich der Eigentumsgarantie fallendes – Besitzrecht an ihrer Wohnung. Ein Vermieter kann seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Absatz 1 Satz 1 BGB). Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ein solches Beispiel. Der Vermieter muss die Wohnung in diesem Fall tatsächlich benötigen. Der einfache Wunsch, die Immobilie zu bewohnen, reicht nicht aus.

Die Gründe für den Eigenbedarf müssen dargelegt werden
Ein berechtigtes Interesse besteht zum Beispiel dann, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 Absatz 2 Satz 2 BGB). Die Gründe dafür müssen ausreichend dargelegt sein. Ein Beispiel für eine ausreichende Begründung ist, dass der Eigentümer selbst oder dessen Angehörige in der Familienplanung sind und zukünftig mehr Wohnraum benötigen. Genauso können gesundheitliche Gründe oder ein fortgeschrittenes Alter einen Grund darstellen, so zum Beispiel, wenn eine Wohnung im Erdgeschoss benötigt wird, da das Treppensteigen zum Problem wird.

Eingegrenzter Personenbereich
Wer zum berechtigten Personenkreis gehört, der eine Eigenbedarfskündigung geltend machen kann, ist zum Teil umstritten. So ist bei Cousins und Cousinen, Großneffen und Großnichten sowie Stiefenkeln meist ein Nachweis über die besondere Bindung zum Vermieter nötig. Ein anderes Beispiel: Das Amtsgericht München entschied mit Urteil vom 12. Januar 2021 (473 C 11647/20), dass ein Eigentümer auch für ein Au-pair Eigenbedarf geltend machen kann, da es zum Haushalt des Vermieters gehöre. In diesem Fall lag die vermietete Eigentumswohnung in der Nachbarschaft der Wohnung des Klägers. In der eigenen Wohnung war kein ausreichender Platz, um das Au-pair unterzubringen.

Härtefälle auf Seiten des Mieters
Ein Mieter hat das Recht auf Widerspruch, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Folgende Umstände können einen derartigen Härtefall darstellen:
  • hohes Alter
  • Krankheit/Pflegebedürftigkeit
  • Schwangerschaft
  • Suizidgefahr
  • tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld
  • im Falle eines Umzugs gefährdete Abschlüsse (Schule, Studium, Ausbildung)
  • Kinder im Schulalter, für die ein Schulwechsel unzumutbar ist
  • unzureichendes Einkommen
 
Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Absatz 2 BGB). Was unter „angemessenem Ersatzwohnraum“ zu verstehen ist, muss für jeden Mieter, je nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen, individuell geprüft werden. Dabei muss der Wohnwert nicht identisch zur bisherigen Wohnung sein. Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie bisherige Lebensgewohnheiten des Mieters sind in einem gewissen Umfang zu berücksichtigen.

Letztendlich Einzelfallentscheidungen
Doch was ist, wenn auf beiden Seiten Härten bestehen? Wie schwierig die Abwägung bei beidseitiger Härte ist, zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 2. Juni 2020 (425 C 3346/19, DWW 2021, 62 ff.). Hier kündigte die Vermieterin der Mieterin wegen Eigenbedarfs, da sie ihre Wohnung mit der vermieteten Erdgeschosswohnung wieder zusammenlegen wollte. Der 73-jährige Ehemann leide an einer Herzerkrankung, sodass ein Treppensteigen ohne Weiteres nicht mehr möglich sei. Auch die Klägerin sei durch eine Arthrose beeinträchtigt und da der Sohn des Vermieterehepaars zu 100 Prozent schwerbehindert sei und im Heim lebe, benötige er ein eigenes Zimmer, wenn er zu Besuch komme.
 
Die Beklagte legte gegen die Kündigung Widerspruch ein und berief sich darauf, dass sie sich wegen Depressionen in psychotherapeutischer Behandlung befinde. Nach einer intensiven, auf Gutachten gestützten Abwägung kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Klägerin zwar ihr berechtigtes Interesse vernünftig und nachvollziehbar begründet hat und die Kündigung wirksam sei. Der Richter sah ein für noch kurze Zeit vorliegendes Übergewicht der Härtegründe auf Mieterseite, dass sich aber mit dem fortschreitenden Alter der Vermieter bald aufwiegen würde. Im Endeffekt räumte das Gericht der Mieterin die Möglichkeit ein, das Mietsverhältnis längstens drei Jahre fortzusetzen.

Tipp

Lebt der Vermieter mit seinem Mieter im Zweifamilienhaus unter einem Dach, liegt ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. Der Vermieter kann in diesem Fall jederzeit kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse nachweisen muss. Bei diesem Sonderfall verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen sechs und zwölf Monaten. Gleiches gilt, wenn Vermieter mit ihren Mietern in einer Wohnung wohnen, wie zum Beispiel bei einem vermieteten möblierten Zimmer.
 
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Kündigungsfrist davon abhängig, wie lange das aktuelle Mietverhältnis besteht.
 
Dauer des Mietverhältnisses/Kündigungsfrist
null bis fünf Jahre       drei Monate
fünf bis acht Jahre      sechs Monate
ab acht Jahren            neun Monate