Verlust des Wohnungsschlüssels

Der Verlust eines Wohnungsschlüssels kann für den Mieter oder Wohnungseigentümer ziemlich teuer werden, wenn die Schließanlage des gesamten Hauses ausgewechselt werden muss. Jedoch ist oft unklar, welche Partei für welchen Schaden im Detail haftet.

Der Bundesgerichtshof bestätigt zunächst das Bestehen einer Schadensersatzpflicht des Mieters für den Verlust des Schlüssels. Den Mieter trifft eine mietvertragliche Obhutspflicht über die ihm anvertrauten Schlüssel. Insofern verletzt der Mieter diese Obhutspflicht, wenn er sich vom Verschuldensvorwurf nicht entlasten kann und zum Verbleib des Schlüssels keine Angaben machen kann. Der Vermieter ist seinerseits der Wohnungseigentumsgemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet und kann deshalb von seinem Mieter Freistellung verlangen, da Schließanlagen regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum gehören. Für das Verhalten des Mieters muss der Vermieter innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft gemäß § 278 BGB für Vorsatz und grobe Fährlässigkeit seines Mieters einstehen.

Voraussetzung für die Ersatzfähigkeit der Kosten, welche durch den Austausch der Schließanlage entstehen, ist, dass sich der Vermieter beziehungsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft aus objektiver Sicht zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr durch Ersatz der Schließanlage veranlasst sehen darf und den Austausch auch tatsächlich vornimmt. Zum Ersatz der Schließanlage veranlasst darf sich der Geschädigte dann sehen, wenn in tatsächlicher Hinsicht nur der Austausch der Schließanlage insgesamt geeignet ist, das Sicherheitsrisiko einer Missbrauchsgefahr zu beheben, etwa, weil ein Unbefugter im durch den verlorenen Schlüssel zugänglichen Teil des Hauses nennenswerten Schaden anrichten kann. Ob der Verlust eines Schlüssels deshalb für den Austausch der gesamten Schließanlage ursächlich ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, nämlich einmal den technischen Besonderheiten der Schließanlage und zum anderen von den Umständen des Verlustes. Laut BGH stelle allein die bloße Gefährdung durch Missbrauch des Schlüssels regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar, da es sich lediglich um eine abstrakte Gefahr handelt.

Erforderlich ist vielmehr, dass aus objektiver Sicht eine konkrete Gefährdungssituation anzunehmen ist. Das ist nicht der Fall, wenn eine derartige Gefahr von vornherein nicht gegeben ist, da etwa der Schlüssel nachweislich zerstört, ein Wiederauffinden des Schlüssels unmöglich erscheint oder keinerlei Rückschluss auf die Identität der Liegenschaft möglich ist.

Ferner muss dem Vermieter tatsächlich ein Schaden entstehen: Erst wenn der Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft von einer, wie oben beschriebenen, konkreten Gefahr ausgehen können, und die intakte, aber nun fremdem Zutritt offene und damit ihren Zweck nicht länger erfüllende Schließanlage austauschen lassen, liegt tatsächlich ein Schaden vor.