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Modernisierung:

Bei trennbaren Maßnahmen zeitlich gestaffelte Mieterhöhungen zulässig

Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil vom 28. April 2021 – Az.: VIII ZR 5/20 -, dass der Vermieter, wenn er mehrere tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchführt, auch nach Abschluss jeder einzelnen Maßnahme eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB erklären kann. Häufig werden unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen zusammen angekündigt und in zeitlichem Zusammenhang durchgeführt. Es stellt sich dann die Frage, wann die Modernisierungsmieterhöhung erstmals möglich ist. In dem dem Urteil zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte der Vermieter im Februar 2017 die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts angegangen. Neben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchsschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Dauer der Arbeiten gab der Vermieter mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 Euro pro Monat an. Im Juni 2018 erklärte er unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 01.09.2018 von 445,03 Euro um 232,07 Euro auf künftig 677,10 Euro. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wurden der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt. Die Mieter beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht "untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens" und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Rückzahlungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Die Zahlungen erfolgten mit Rechtsgrund, da die Mieterhöhung wirksam gewesen sei. Nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. konnte der Vermieter nach dem hier noch anwendbaren alten Recht nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zwar kann das erforderliche Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Auch nach Ansicht des Senats lagen hier trennbare Modernisierungsmaßnahmen vor.

Praxistipp

Stellen einige der Maßnahmen keine Modernisierungs-, sondern Erhaltungsmaßnahmen dar oder sind Maßnahmen nicht ausreichend begründet, hat das dementsprechend für die übrigen Maßnahmen keine Bedeutung. Strittig ist weiterhin, wie im umgekehrten Fall einer einheitlichen Modernisierungsmisterhöhung für mehrere trennbare Maßnahmen die Kosten dargestellt werden müssen. Die Instanzenrechtsprechung verlangt hier überwiegend die Aufteilung auf die verschiedenen Maßnahmen und dann nach Gewerken. Hierzu steht eine BGH-Entscheidung allerdings noch aus.
Henry Naporra RechtstippHenry Naporra
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt