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Denkmalschutz

Zu Hause in einer besonderen Immobilie

Wer überlegt, eine Denkmalimmobilie zu erwerben, sollte die diversen Auflagen bei der Sanierung und Modernisierung berücksichtigen. Zudem sind die Instandhaltungskosten in der Regel deutlich höher als bei herkömmlichen Immobilien. Andererseits profitieren Eigentümer von steuerlichen Vorteilen und möglichen Fördergeldern.
 
Ein apartes Fachwerkhaus, eine imposante Jugendstilvilla oder ein historisches Schloss: Denkmalgeschützte Immobilien haben meist eine einzigartige Architektur, stecken voller Geschichte – und haben viele Liebhaber. Doch wer mit dem Kauf einer solchen Immobilie liebäugelt, sollte sich vorher im Klaren sein, dass an ihrem Erhalt ein öffentliches Interesse besteht und was das bedeutet.

Denkmalschutz ist Ländersache
Denkmalschutz ist der durch Gesetze gesicherte Schutz von Boden-, Bau- und Kulturdenkmälern. Einheitliche Regelungen dafür gibt es in Deutschland nicht. Jedes Bundesland entscheidet selbst über die Vorschriften zur Denkmalpflege. Eine aktuelle Fassung kann bei der jeweils zuständigen Landesbehörde angefordert werden. Gemeinsam haben die Denkmalschutzgesetze aber, dass sie Auflagen auf Baumaßnahmen erteilen. Dazu gehören unter anderem Aus- und Umbauten, Renovierungen und Sanierungen. So soll sichergestellt werden, dass das historische Gesamtbild erhalten bleibt.

Vor Kauf oder Sanierung informieren
Bereits vor dem Kauf sollten sich Interessenten einer solchen Immobilie mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen. Sie gibt Auskunft darüber, welche Auflagen bei Sanierung und Umbau zu erfüllen sind. Grundsätzlich sind alle Sanierungs- und Umbaumaßnahmen an einer Denkmalimmobilie genehmigungspflichtig. Deshalb sollten Eigentümer auch niemals mit den Arbeiten beginnen, ohne vorher eine schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erhalten zu haben. Ansonsten drohen hohe Bußgelder. Innenliegende Veränderungsmaßnahmen, wenn sie den Charakter des Hauses nicht stark verändern, unterliegen übrigens meist weniger strikten Auflagen als reine Außenmaßnahmen. Die Denkmalbehörden haben zudem die Möglichkeit, die Nutzung eines denkmalgeschützten Hauses vorzuschreiben. Soll zum Beispiel ein altes Ladenlokal in Wohnraum umgewandelt werden, kann die Behörde den Umbau unter Umständen verbieten.

Attraktive Steuervorteile
Die Aufwendungen für förderungswürdige Maßnahmen können steuerlich abgesetzt werden, soweit diese nicht schon durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen in Form von Sanierungs- oder Entwicklungsfördermitteln gedeckt wurden. Die steuerliche Absetzbarkeit regelt das Einkommensteuergesetz in § 7i, die Voraussetzungen für die Landesförderung und die Denkmaleigenschaft das jeweilige Landesdenkmalschutzgesetz.
 
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und dann vermietet, kann dank der Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich in Abhängigkeit von seinen sonstigen zu versteuernden Einkünften unter Umständen enorm profitieren: In den ersten acht Jahren können die Kosten mit jährlich neun Prozent und in den nächsten vier Jahren mit je sieben Prozent geltend gemacht werden. So können über zwölf Jahre 100 Prozent der Sanierungskosten abgeschrieben werden. Eigentümer, die selbst eine Denkmalimmobilie bewohnen, können insgesamt 90 Prozent der Investitionen für Modernisierung und Instandhaltung über zehn Jahre absetzen – das entspricht neun Prozent pro Jahr.
 
Voraussetzung für die Denkmal-AfA ist, dass mit den Sanierungen erst nach dem Kauf der Denkmalimmobilie begonnen wird. Hierzu muss der Käufer das Vorhaben bei der zuständigen Behörde genehmigen lassen und die Bescheinigung dem Finanzamt vorlegen. Für Verkäufer lohnt es sich demnach nicht, vor dem Verkauf mit möglichen wertsteigernden Maßnahmen zu beginnen.