Unpünktliche Mietzahlungen – was nun?

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, ob ständig unpünktliche Mietzahlung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Vertragsbruchs berechtigen können.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann fristlos „aus wichtigem Grund“ gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit gesetzlicher Kündigungsfrist setzt eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ voraus. Eine solche erhebliche Pflichtverletzung ist in der unpünktlichen Mietzahlung zu sehen. Da es sich insofern um die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag handelt, ist die Kündigung grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig. In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Verspätungen einzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, zum Beispiel, dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am dritten Werktag gezahlt wurde, reicht daher nicht aus. Vielmehr muss eine tatsächliche Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben sein.

Auch sind in diesem Zusammenhang die persönlichen Umstände der Parteien und Zumutbarkeitserwägungen gleichermaßen einzubeziehen. Besonders hervorgehoben ist ein etwaiger Verschuldensvorwurf als Abwägungskriterium. § 543 Abs. 1BGB stellt zwar keinen verschuldensabhängigen Tatbestand dar, allerdings ist auch bei nicht schuldhaften Störungen des Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung nicht auszuschließen. Das Verschulden spielt aber gleichwohl nach der Hervorhebung des Gesetzes eine besondere Rolle. Allgemein ist festzustellen, dass ein Kündigungsrecht ohne Verschulden des Mieters eher die Ausnahme ist und die Unzumutbarkeit hier besonders kritisch geprüft werden muss. Je geringer das Verschulden, desto höher die Anforderungen an die Unzumutbarkeit. Ver¬schulden wird auch hier nach dem Grundsatz des § 280 BGB vermutet. Der Mieter muss sich also entlasten. Darüber hinaus ist auch ausschlaggebend, ob das Mietverhältnis, abgesehen von den unpünktlichen Mietzahlungen, in der Vergangenheit störungsfrei verlaufen ist.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass es keine verbindliche Regelung darüber gibt, wie oft der Mieter unpünktlich gezahlt haben muss, um den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB zu erfüllen. Auch gerichtliche Entscheidung fallen hier unterschiedlich aus. Wohingegen der BGH in einem konkreten Fall das Recht zum Ausspruch der firstlosen Kündigung bei siebenmaliger Verspätung anerkannt hat, hat das OLG Hamm die Kündigung bereits bei viermaliger unpünktlicher Zahlung als zulässig erklärt. Will man sich an der Rechtsprechung des BGH orientieren, so sollte nach mehreren unpünktlichen Zahlungen zunächst eine Abmahnung vorgeschaltet sein, in welcher der Mieter auf seine Pflichtverletzung hingewiesen wird, § 543 Abs. 3 BGB. Zahlt der Mieter nach der Abmahnung die Miete erneut verspätet, kann der Vermieter nicht mehr davon ausgehen, dass eine ordnungsgemäße Vertragsdurchführung stattfinden wird. Das Vertragsverhältnis ist vielmehr als nachhaltig erschüttert anzusehen. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wird in der Regel die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. So entschied auch das Landgericht Düsseldorf in einem Urteil vom 29.06.2017 (23 S 100/15). In diesem Fall hatte ein Mieter eine Abmahnung erhalten, nachdem er vier Monate die Miete zu spät bezahlt hatte. Nachdem er zwei weitere Male unpünktlich gezahlt hatte, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgerecht. Sowohl das Amtsgericht Neuss als Vordergericht als auch das Landgericht Düsseldorf als Berufungsgericht entschieden, dass die fristlose Kündigung rechtmäßig erfolgt ist. Im vorliegenden Fall sahen die Richter die Merkmale „wichtiger Grund“ und „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ als erfüllt an. Der Vermieter könne hier nicht mehr darauf vertrauen, dass der Mieter sein Zahlungsverhalten ändere.