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Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache

Oftmals zieht der Mieter, insbesondere bei einer außerordentlichen Kündigung, nicht rechtzeitig aus. Da bei einer Kündigung allerdings der vertragliche Anspruch auf Mietzahlung entfällt, sieht § 546a Abs. 1 BGB vor, dass der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen kann, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Das Amtsgericht Köln hat ursprünglich in seinem Urteil vom 12. Oktober 2012, Az. 221 C 441/10 ausgeführt, dass als Nutzungsentschädigung nicht die Marktmiete, sondern nur die ortsübliche Vergleichsmiete beansprucht werden kann. Bei Wohnraummietverhältnissen sei die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB maßgeblich. Der BGH hatte diese Streitfrage aber in seinem Urteil vom 18.01.2017 geklärt - BGH, Urteil vom 18. Januar 2017 – Az: VIII ZR 17/16. Der Vermieter kann bei verspäteter Rückgabe die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob der Vermieter überhaupt weitervermieten will oder evtl. Eigenbedarf angemeldet hat. Die Ansicht in der Literatur, es sei auf zulässige Mieterhöhung abzustellen, wurde verneint, da Mieterhöhungsverlangen auf laufende Mietverhältnisse zugeschnitten seien. Die Mieterhöhung setze eine rechtsgestaltende Willenserklärung voraus, wohingegen die Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe per Gesetz eintrete.

Im Ergebnis muss der Mieter also nicht nur die vereinbarte Miete weiterzahlen, wenn er die Mietsache verspätet zurückgibt, sondern den Mietpreis ortsüblicher Miete. Gerade bei Mietverhältnissen, die vor langer Zeit geschlossen wurden und nie eine Mieterhöhung erfahren haben, kann der der Unterschied immens sein.

Hierbei erweist sich die Ermittlung der ortsüblichen Miete denkbar einfach, wie es das Amtsgericht Brandenburg in seinem jüngsten Urteil vom 16. Juni 2021 – 31 C 51/20 – klarstellend deutlich machte.

Im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter besteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“, d.h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser „Marktmiete“ kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10% zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden (§ 546a BGB).

Praxistipp

Durch Mieterhöhungen, beziehungsweise regelmäßige Überprüfungen der Bestandsmiete anhand des Mietspiegels, können Sie dem Problem einer Differenz zwischen vertraglich vereinbarter und ortsüblicher Miete von vorneherein entgehen. Zudem vermieten Sie Eigentum dann auch nicht unter Wert. Da eine Mieterhöhung jedoch an rechtliche Voraussetzungen, insbesondere in formaler Hinsicht, gebunden ist, sollten Sie sich hierbei beraten lassen. Letztendlich sollte im Hintergrund von Kündigungen auch die Bestandsmiete des beendeten Mietverhältnisses überprüft werden – sollte der Mieter die Wohnräume trotz Kündigung nicht geräumt haben – da, wie vorstehend ausgeführt, die ortsübliche Miete den Anspruch auf Nutzungsentschädigung monetär begründet.