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Formale Anforderungen an ein Modernisierungsmieterhöhungsverlangen

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist in der Vermietungspraxis häufig mit Streitigkeiten verbunden, da dieselbe neben formalen Anforderungen auch inhaltlich gut begründet sein muss, da Mietparteien den Mieterhöhungsbetrag oftmals nicht ohne Einwendungen hinnehmen. Umso wichtiger ist es, dass das Mieterhöhungsverlangen gerichtsfest die rechtlichen Formalien erfüllen.

Das Landgericht Bonn entschied zu dieser Thematik in einem Urteil vom 27.05.2021 – Az.: 6 S 154/20 -, dass an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Zudem müsse der Mieterhöhungserklärung keine Belege beigefügt werden. Der Mieter hat vielmehr nur ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters. Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung in formeller Hinsicht nur darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.

Im Rahmen der materiellen Begründetheit trifft den Vermieter dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen. Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt. Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft, ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebieten Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und die anschließende Mieterhöhung nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart.

Praxistipp

Die vorgenannte Entscheidung zeigt, dass die Gerichte zwar keine überhöhten Anforderungen an eine begründete Mieterhöhungserklärung stellen sollen; die verbleibenden Anforderungen sollten aber keineswegs von Vermietern unterschätzt werden, da gerade hier die Einwendungen der Mietervertreter nach Begründungslücken suchen werden. Eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter sollte in nicht eindeutigen Fällen daher immer in Erwägung gezogen werden, sofern eine Kommunikation zwischen den Parteien möglich ist.