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Einsicht in Verwaltungsunterlagen und Auskunftsanspruch gegen den Verwalter?

In der Kommunikation des einzelnen Wohnungseigentümers mit der Hausverwaltung kommt es häufig zu dem Wunsch, von der Hausverwaltung mit der Hausgeldabrechnung korrespondierende Belege übersandt zu bekommen oder beispielweise im Hintergrund von Sanierungsmaßnahmen genauere Unterlagen einsehen zu wollen.

Hier ist zu beachten, dass für den einzelnen Eigentümer kein Recht besteht, von der Hausverwaltung Kopien übersandt zu bekommen.

Als Wohnungseigentümer besteht gegenüber dem Verwalter allerdings das Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Die Einsicht hat am Sitz der WEG-Verwaltung zu erfolgen. Von der Einsichtnahme umfasst sind Unterlagen über Verträge, Kontoauszüge, Hausgeldrückstände und Ähnliches.

Es bedarf weder eines rechtlichen Interesses, noch kann die Einsichtnahme durch den Verwalter grundlos verweigert werden. Ein Ausschluss ist nur gegeben, wenn die Einsichtnahme rechtsmissbräuchlich ist oder dem Schikaneverbot widerspricht. Dies ist in der Regel nicht der Fall, weil die Einsichtnahme dem Wohnungseigentümer zu Überprüfung der Verwaltung dient.

Zudem stellt sich häufig die Frage, ob neben dem Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen dem Wohnungseigentümer ein zusätzlicher Auskunftsanspruch gegen die Hausverwaltung zusteht. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied mit Beschluss vom 27.07.2021 – Az.: 2-13 S 120/20 -, dass neben § 18 Abs. 4 WEG mit Blick auf die Informationsrechte des Wohnungseigentümers in Einzelfällen dem Wohnungseigentümer über das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hinaus auch ein Auskunftsanspruch zustehen kann. Dieser setzt aber voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann.

§ 18 Abs. 4 WEG begründet einen Anspruch jedes Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Damit wird zugleich der "Primat der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen" begründet. Das Einsichtsrecht erfordert kein besonderes Interesse an der Einsichtnahme und ist begrenzt nur durch das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und im Schikaneverbot. § 18 Abs. 4 WEG begründet keinen Auskunftsanspruch, regelt aber die Informationsrechte des Wohnungseigentümers auch nicht abschließend. Ein Auskunftsanspruch setzt jedenfalls voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann. Denn das jederzeitige Informationsinteresse wird nach dem gesetzlichen Konzept durch das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG erfüllt.

Praxistipp

Grundsätzlich sollten Wohnungseigentümer zunächst wissen, dass sie immer eine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen von der Hausverwaltung verlangen können und deren Nichtgewährung einen wichtigen Grund zur Abberufung der Verwaltung darstellen kann. Ein zusätzlicher Auskunftsanspruch setzt danach die vergebliche Einsicht in die Verwaltungsunterlagen voraus. Ein Auskunftsanspruch besteht hierbei insbesondere, wo schriftliche Unterlagen fehlen.