Formvorschriften innerhalb eines Mietverhältnisses

Im Mietrecht, insbesondere im Wohnraummietrecht, gibt es eine Vielzahl besonderer Vorschriften, mit denen sowohl Vermieter als auch Mieter oftmals nicht vertraut sind. Vor allem hinsichtlich der Formvorschriften bestehen auf beiden Seiten häufig große Unsicherheiten. Problematisch wird es auch dann, wenn ein Dritter, das heißt, ein Bevollmächtigter, wie etwa eine Hausverwaltung, beteiligt ist. Da ein Verstoß gegen Formvorschriften im schlimmsten Fall zu der Unwirksamkeit der getroffenen Regelung führen kann, ist es sinnvoll, einige Formvorschriften zu kennen.

Die wichtigste Formvorschrift ist die Schriftform (§126 BGB). Soweit das Gesetz eine Schriftform vorschreibt, muss das Dokument eigenhändig unterschrieben werden. Dabei kann auch ein Dritter das Dokument unterschreiben. Jedoch muss aus der Unterschrift und bestenfalls aus dem Dokument die Vertreterstellung erkennbar sein. Unbekannt ist oft, dass zur Einhaltung der Schriftform eine Übermittlung des Schriftstücks per E-Mail oder Telefax nicht zulässig ist. Bedeutsam ist die Schriftform vornehmlich bei der Kündigung des Mietverhältnisses (§ 568 BGB). Hier ist zu beachten, dass bei mehreren Parteien alle die Kündigung unterschreiben müssen. Sind also mehrere Personen Mieter, so ist eine Kündigung von jedem der Mieter zu unterschreiben. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung unwirksam. Das Wohnraummietrecht sieht zudem die Schriftform bei Vereinbarungen einer Staffelmiete beziehungsweise einer Indexmiete vor. Auch muss ein Zeitmietvertrag, also eine Befristung des Wohnraummietvertrages, schriftlich erfolgen. Im Gesetz am häufigsten verwendet ist jedoch die sogenannte Textform (§ 126b BGB). Hierbei muss die Erklärung in einer zur dauerhaften Wiedergabe der Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben werden. Darunter fallen Nachrichten per Telefax oder Briefe ohne Unterschrift, Kopien vom Original, E-Mail oder auch WhatsApp und SMS. Als Fälle der gesetzlichen angeordneten Textform sind auszugsweise zu nennen: das Verlangen nach der Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die Mitteilung der Ankündigung und der Mieterhöhung nach Modernisierung, die Erhöhung der Betriebskostenpauschale sowie Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung.

Schließlich ist noch ein Sonderfall bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten. Die Nebenkostenabrechnung ist nach dem Gesetz weder in Schrift- noch in Textform an den Mieter weiterzugeben. Das Gesetz spricht lediglich von einer „Mitteilung“. Allerdings muss die Nebenkostenabrechnung komplett und in all ihren Einzelheiten beim Mieter vorliegen, so dass der Vermieter um eine schriftliche Mitteilung in der Praxis nicht herumkommt.