Unterlassene Betriebskostenabrechnung | Haus & Grund Frankfurt am Main

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Zurückbehaltungsrecht und Rückforderungsanspruch des Mieters bei unterlassener Betriebskostenabrechnung

Sofern die Mietvertragsparteien keine Betriebskostenpauschale vereinbart haben und demzufolge eine Betriebskostenvorauszahlung mietvertraglich vorgesehen ist, hat der Vermieter gegenüber dem Mieter immer eine Pflicht zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsperiode.

Der Begriff der Abrechnungsperiode steht für den Zeitraum über den der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB zu erstellen hat. Danach muss die Erstellung jährlich erfolgen.

Die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen zur Nebenkostenabrechnung sind unabdingbare Vermieterpflicht nach § 556 Abs. 4 BGB und können bei Wohnraummietverhältnissen daher auch nicht vertraglich abgeändert werden. Haben die Mietparteien also eine Nebenkostenvereinbarung getroffen, müssen sie diese auch beachten.

Die Nichteinhaltung dieser Pflicht kann monetäre Auswirkungen für den Vermieter haben.

In einem neuerlichen Urteil des BGH vom 07.07.2021 – Az.: VIII ZR 52/20 – stellte das Gericht nochmals klarstellend fest, dass der Mieter die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen vom Vermieter zurückverlangen kann, wenn das Mietverhältnis nach Eintritt der Abrechnungsreife endet und der Vermieter über die Betriebskosten nicht abgerechnet hat. Bei bestehendem Mietverhältnis kann der Mieter - nur - die Zahlung weiterer Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten. Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des bestehenden Mietverhältnisses abgelaufen war.

Festzuhalten ist daher, dass - besonders bei einem beendeten Mietverhältnis - eine Rückforderung der nicht abgerechneten Betriebskostenvorauszahlungen den Vermieter monetär schmerzlich treffen kann, sofern auch in der Folge seitens des Vermieters umstandsbedingt keine Abrechnung erstellen kann. Bei einem bestehenden Mietverhältnis hat der Mieter nur das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen und kann diese nur so lange zurückbehalten, bis der Vermieter eine Abrechnung erstellt hat.

Demzufolge sollte unbedingt von Vermieterseite innerhalb der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erstellt und dem Mieter zugesendet werden, zumal Abrechnungen außerhalb der Abrechnungsperiode zusätzlich einen Nachzahlungsanspruch zu Ungunsten des Mieters entfallen lassen.