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Betriebskosten im Wohnraum –  ein wiederkehrendes Streitthema?

Nicht selten kommt es zwischen Vermietern und Mietern während eines Wohnraummietverhältnisses zum Streit über die Betriebskosten beziehungsweise über die Betriebskostenabrechnung. Dies führt auf beiden Seiten zu Unmut. Unmut, der eigentlich leicht zu umgehen ist.

Zunächst einmal sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses für die wiederkehrenden Kosten, also die Lasten des Grundstücks, aufzukommen hat. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien eines Mietvertrages jedoch vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

Erst im zweiten Schritt stellt sich dann die Frage, was überhaupt unter dem Begriff „Betriebskosten“ zu verstehen ist und welche Positionen tatsächlich auf den Mieter umlagefähig sind? Nach dem Gesetz sind dies die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend, also wiederkehrend, entstehen. 

Die Betriebskostenverordnung regelt dabei näher, welche Posten als Betriebskosten zu verstehen und damit auf den Mieter umlegbar sind. Es gibt dagegen auch eine Reihe wiederkehrender Kosten, welche nicht auf den Mieter umlagefähig sind und daher stets zu Lasten des Vermieters gehen.

Dies sind insbesondere:
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • Leerstandskosten
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen
  • Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
  • Einmalige Kosten z.B. für Ungezieferbekämpfung

Neben gesetzlichen Voraussetzungen an die Form des Schreibens muss die Abrechnung allerdings auch inhaltlich richtig sein. Dies setzt voraus, dass die Abrechnung keine falschen Angaben beziehungsweise Rechenfehler enthält oder gar nicht umlagefähige Kosten aufführt.

Sollte dem Vermieter ein Fehler bei der Abrechnung unterlaufen, kann er seine Erklärung innerhalb der Abrechnungsfrist berichtigen, ohne dass der Mieter die Verjährungseinrede erheben kann.
Hat der Vermieter die Abrechnung erstellt, sollte er darauf achten, die Abrechnung dem Mieter so zuzustellen, dass er den rechtzeitigen Erhalt nachweisen kann. In diesem Rahmen ist dem Vermieter anzuraten, die Abrechnung unter Zeugen zuzustellen oder per Einwurf-Einschreiben.

Nach Erhalt der formell wirksamen Betriebskostenabrechnung beginnt die einjährige Einwendungsfrist des Mieters. Der Mieter erhält folglich ausreichend Möglichkeit, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Im Rahmen dieser Frist hat er dem Vermieter etwaige Fehler anzuzeigen. Eine rein pauschale Einwendung verbietet sich derweil. Vielmehr muss der Mieter konkrete Gründe für die Unwirksamkeit der Abrechnung vorbringen.

Damit der Mieter die Abrechnung hinreichend auf Ihre Richtigkeit überprüfen kann, steht ihm das Recht zur Belegeinsicht in die Originalbelege zu. Die Belegeinsicht findet regelmäßig beim Vermieter selbst statt; ein Anspruch auf Übersendung von Kopien steht dem Mieter nur in Ausnahmefällen zu. Dem Mieter ist es jedoch gestattet Kopien beziehungsweise Fotografien der einzelnen Belege anzufertigen.
Tanja Petkovic RechtstippTanja Petkovic, Rechtsanwältin bei Haus & Grund Frankfurt