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Verjährung von Mietforderungen

Wann tritt diese ein?

Viele Vermieter sind sich bei den ihnen zustehenden Ansprüchen, die auf Zahlung gerichtet sind, nicht sicher, wie lange sie diese geltend machen können.

Sofern der Mieter nicht zahlt, stehen dem Vermieter harte Zeiten bevor. Der Vermieter muss oftmals den Weg zu Gericht antreten und sich einen vollstreckbaren Titel beschaffen. Hierzu hat er aber nicht ewig Zeit. Das Gesetz normiert für unterschiedliche Ansprüche Fristen, die einzuhalten sind. Die Ansprüche eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Zahlung der Miete unterliegen der gesetzlichen Regelverjährung gemäß § 195 BGB. Die Regelverjährung beträgt drei Jahre und greift immer dann, wenn keine abweichenden gesetzlichen Vorschriften existieren. Für das Mietrecht gibt es eine solche Vorschrift jedoch nicht.

Eine Unsicherheit mit dem Umgang der Verjährungsfrist bewirkt oftmals die Sondervorschrift für Ersatzansprüche des Vermieters, § 548 BGB. Diese Norm regelt jedoch nur die Verjährung für Schadensersatzansprüche nach Rückgabe der Mietwohnung infolge einer Beendigung des Mietvertrages. Innerhalb dieser verkürzten Verjährungsfrist (sechs Monate) muss der Vermieter Ersatzansprüche aufgrund von Verschlechterung und Veränderung der Mietsache geltend gemacht werden. Der Anspruch auf Erhalt der Mietzahlung wird jedoch nicht von dieser Norm erfasst.

Der Vermieter hat in aller Regel jedoch deutlich mehr Zeit als nur drei Jahre, um seine Forderungen durchzusetzen. Der Beginn der Verjährungsfrist bestimmt sich nach § 199 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt danach mit dem Ende des Jahres, in der der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger/Vermieter von den Anspruch begründeten Umständen Kenntnis erlangt.

Der maßgebliche Zeitpunkt ist also immer die Entstehung des Anspruchs, mithin der Zeitpunkt, zu dem die Miete fällig ist. Für die meisten Mietverhältnisse gilt, dass die monatliche Mietzahlung spätestens am 3. Werktag des jeweiligen Kalendermonats zu entrichten ist. Leistet ein Mieter daher die Miete für Dezember 2021 nicht, kann der Vermieter diese Forderung bis zum 31.12.2024 geltend machen. Ab dem 01.01.2025 kann sich der Mieter wirksam auf die Einrede der Verjährung berufen. Es ist jedoch Vorsicht für den Vermieter geboten, wenn er erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist tätig wird. Die etwaige Klageschrift muss vor Ablauf der Verjährungsfrist dem Mieter oder ehemaligen Mieter zugestellt sein. Der Vermieter kann sich bei der gerichtlichen Geltendmachung schließlich zwischen den Instrumenten der Klageerhebung oder einem Mahnbescheid entscheiden.