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Vertretung in der Eigentümerversammlung durch einen Generalbevollmächtigten

Das Landgericht Frankfurt am Main entschied in einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit mit Urteil vom 13. Dezember 2021 – Az.: 2-13 S 75/20 – zu einer Vertretungsbeschränkung in der Teilungserklärung auf Generalbevollmächtigte im Hintergrund von durchzuführenden Eigentümerversammlungen.

Sieht die Teilungserklärung eine Vertretungsbeschränkung unter anderem auf Generalbevollmächtigte vor, erfasst dies keinen Vertreter, der nur zur umfassenden Vertretung bei der Verwaltung des Sondereigentums bevollmächtigt ist.

Das erkennende Gericht urteilte im vorgenannten Hintergrund, dass eine systematische Missachtung der Regeln des Wohnungseigentumsrechts vorliegt, wenn die Einladung zu einer Eigentümerversammlung durch einen Dritten erfolgt, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut hat und der faktisch die Verwaltung führt. Die gefassten Beschlüsse sind dann, ohne dass es auf eine Kausalitätsprüfung ankommt, für ungültig zu erklären.

In der Teilungserklärung befand sich die Bestimmung: "Eine Vertretung ist nur durch Verwandte in gerade Linie, Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer, einen Generalbevollmächtigten oder den Verwalter zulässig." Die Klägerin bevollmächtigte einen Vertreter für die Eigentümerversammlung. Die Vollmacht war als "Generalvollmacht" überschrieben. Die Vollmacht sollte zur Verwaltung des Sondereigentums berechtigen und umfasste auch die Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Der Verwalter verweigerte dem Vertreter die Teilnahme an der Eigentümerversammlung unter Hinweis auf die Teilungserklärung.

Der Ausschluss des Vertreters der Klägerin war rechtmäßig. Die Teilungserklärung sehe zulässigerweise eine Einschränkung der Vertretungsbefugnis in der Eigentümerversammlung vor. Der von der Klägerin entsandte Vertreter sei kein Generalbevollmächtigter im Sinne der Teilungserklärung. Was unter einer Generalvollmacht zu verstehen sei, sei im Wege der objektiv-normativen Auslegung zu ermitteln. Vom Wortlaut her berechtigte eine Generalvollmacht zur unbeschränkten Vertretung in allen Angelegenheiten des Vollmachtgebers, soweit eine Vertretung zulässig sei. Hingegen berechtigte eine Gattungsvollmacht nur zu bestimmten Arten von Rechtsgeschäften. Da hier die Vollmacht insoweit beschränkt sei, dass lediglich die Verwaltung eines konkreten Sondereigentums erfasst sei, handle es sich nicht um eine Generalvollmacht im Sinne der Teilungserklärung. Die Auslegung der Teilungserklärung ergebe, dass der Kreis der Vertreter eng gefasst werden sollte. Außer dem in der Teilungserklärung genannten Generalbevollmächtigen seien die anderen genannten Vertreter (andere Wohnungseigentümer und Verwalter) ohnehin zur Teilnahme berechtigt. Durch Vollmachtserteilung sollte der Kreis der Vertreter nicht beliebig erweitert werden können. Eine Generalvollmacht liege daher nur dann vor, wenn die Vertretung über das konkrete Wohnungseigentum hinausgehe.

Praxistipp

Zutreffend nimmt das Landgericht an, dass in der Teilungserklärung wirksam eine Einschränkung der Vertretungsbefugnis statuiert wurde. Denn solche Klauseln verfolgen das Ziel, die Eigentümerversammlung von äußeren Einflüssen freizuhalten, mithin die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung zu wahren. Daher musste der Verwalter hier zutreffend den Vertreter zurückweisen. Denn dieser hat zwar eine "Generalvollmacht" vorgelegt. Eine solche liegt aber ganz offensichtlich nicht vor, wenn gerade keine umfassende Bevollmächtigung in zumindest wesentlichen Rechtsbereichen erfolgt. Hier war die Vollmacht beschränkt auf das einzelne Sondereigentum. Die rechtlich falsche Bezeichnung durch den Vollmachtgeber ändert hieran nichts. Die Entscheidung zeigt, dass der Verwalter die vorgelegten Vollmachten auch inhaltlich genau zu prüfen hat, insbesondere wenn die Teilungserklärung Einschränkungen vorsieht. Durch unberechtigten Ausschluss oder die unberechtigte Teilnahme resultieren Anfechtungsrisiken.