Keine pauschale Regel für gewerbliche Mietzahlungen bei coronabedingter Geschäftsschließung

Durch die weiterhin bestehende Corona-Pandemie haben viele Einzelhandelsgeschäfte finanzielle Einbußen und müssen teilweise nach behördlichen Auflagen zeitweise schließen. Neben der Möglichkeit des Wegfalls der Geschäftsgrundlage stellt sich regelmäßig die Frage, ob die corona-bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts als Mangel der Mietsache mit den daraus sich ergebenden rechtlichen Konsequenzen angesehen werden kann.

Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil vom 12.01.2022 – Az.: XII ZR 8/21 -, dass die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führt. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich. Das Gericht entschied zudem, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich allerdings eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

Der Entscheidung lag der Sachverhalt zu Grunde, dass die de Beklagte von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs gemietet hatte. Aufgrund der sich im März 2020 in Deutschland ausbreitenden COVID-19-Pandemie erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20.03.2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgeschäft im Mietobjekt vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 schließen musste. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die Beklagte für den Monat April 2020 keine Miete.

Die Frage, ob der Gewerberaummieter aufgrund der coronabedingten Schließungsmaßnahmen die volle Miete zu entrichten hat, hängt maßgeblich davon ab, ob unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ob dies eine Existenzgefährdung des Mieters erfordert, war in der Rechtsprechung zur Anpassung von Mieten aufgrund der Covid-19-Pandemie höchst umstritten.

Der BGH stellt nunmehr klar, dass es für die Unzumutbarkeit keiner Existenzgefährdung bedarf und gibt dem OLG Dresden eine „Richtungsweisung“ zur Hand, wonach zunächst die konkreten Nachteile des Mieters zu ermitteln – unter Berücksichtigung der ökonomischen staatlichen Kompensationen, die dauerhaft beim Mieter verbleiben –, aber auch die Belange des Vermieters zu beachten sind. Letzteres ist nicht zu unterschätzen. In der Praxis wird ein Vermieter häufig die Mieteinnahmen zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeiten benötigen, z.B. um seine Verbindlichkeiten aus einem zur Finanzierung des Anwesens abgeschlossenen Darlehensvertrag zu bedienen. Da auch die Vermieterinteressen in der Abwägung der Unzumutbarkeit eine Rolle spielen, könnte ein Vermieter, der infolge des Begehrens des Mieters nach Herabsetzung der Miete gezwungen sein, seine eigenen wirtschaftlichen Verhältnisse diesem gegenüber offenzulegen. Insbesondere wird er darzulegen haben, welche Maßnahmen er mit welchem Erfolg ergriffen hat, um die sich aus der Geschäftsschließung ergebenden Folgen einer reduzierten Miete durch staatliche Leistungen auszugleichen.