Ausschluss des Kündigungsrechts – ist das möglich?

Mietverträge sind normalerweise auf unbestimmte Dauer angelegte Verträge. Der Mieter kann dabei im Wohnraummietrecht laut Gesetz innerhalb einer dreimonatigen Frist jederzeit kündigen. Ausnahmen hiervon sind nur in Altverträgen denkbar und müssen stets einzeln geprüft werden. Der Mieter muss für seine Kündigung auch kein berechtigtes Interesse oder einen wichtigen Grund haben und diesen in der Kündigung angeben. Hingegen ist für den Vermieter eine Kündigung nur unter besonderen (engen) Voraussetzungen möglich. Diese Einschränkungen dienen dem Schutz des Mieters.

Gerade in Ballungsgebieten oder Studentenstädten ist ein häufiger Wechsel der Mieter zu beobachten. Nicht zuletzt mit der Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung bedeuten Mieterwechsel für den Vermieter neben dem Zeitaufwand und Unruhe im Mehrfamilienhaus aufgrund des Umzuges, insbesondere auch zusätzliche Kosten. Vermieter haben daher ein großes Interesse an Kontinuität der Mietverhältnisse und einer gewissen Planungssicherheit, dass der Mieter zumindest eine gewisse Zeit bleibt und nicht ständig ein Wechsel nach kürzester Zeit erfolgt. Vermieter behelfen sich in solchen Fällen bei Mietvertragsabschlüssen mit einer Kündigungsverzichtsvereinbarung. Zunächst ist es für den Vermieter ohne Einschränkung zulässig auf sein Kündigungsrecht zu verzichten. Für den mietvertraglichen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für den Mieter gelten jedoch strenge Voraussetzungen. Denn aus dem Gesetz folgt grundsätzlich, dass Vereinbarungen, die einen Mieter benachteiligen, also die Möglichkeit der Kündigung ausschließen, unwirksam sind.

Die Grenze für den mietvertraglichen Ausschluss der ordentlichen Kündigung darf maximal 48 Monate seit Abschluss des Mietvertrages und nicht des Mietbeginns betragen. Nach dem Bundesgerichtshof benachteilige ein formularmäßiger Kündigungsausschluss die Mieter dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für die Mieter erträglich sei. Ferner ist der Ausschluss nur zulässig, wenn er wechselseitig, das heißt, für Vermieter und Mieter gilt. Unterschreibt der Mieter einen Vertrag mit dem Ausschluss des Kündigungsrechts, so ist ihm die Kündigung innerhalb diese Zeitraums verwehrt. Er kann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Bei dem Ausschluss der Kündigungsrechts handelt es sich nicht um eine Befristung. Endet der Zeitraum des Kündigungsausschlusses läuft das Mietverhältnis mit der Maßgabe weiter, dass der Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen sprechen Gericht den Mietern dennoch ein Kündigungsrecht zu, insbesondere, wenn sich nach dem Abschluss des Vertrages erhebliche Änderungen in den Umständen des Mieters ergeben, mit denen dieser so nicht kalkulieren konnte. In den meisten Fällen sieht die Rechtsprechung einen Kündigungsausschluss von Anfang an als unwirksam an, wenn Wohnraum an Personen vermietet wird, von denen bekannt ist, dass es kurzfristig zu Veränderungen des Wohnortes kommen kann, etwa bei Studenten.