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Eigenbedarfskündigung – Aber wie?

Nicht selten sehen sich Vermieter gezwungen, ein laufendes Mietverhältnis zu kündigen, weil sie selbst oder ein naher Angehöriger eben diese Räume zum eigenen Bedarf nutzen möchten. Oft stellt sich dabei die Frage: Wie geht man eine solche Eigenbedarfskündigung an?

Denn wer seine Wohnung vermietet, kann seinen Mietern nicht einfach nach Belieben kündigen. Das gilt auch, wenn man die Wohnung selbst nutzen will. Eigenbedarf muss vielmehr gut begründet werden. Denn eine Eigenbedarfskündigung setzt ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht voraus. Vage Pläne, die in die Zukunft gerichtet sind, reichen dafür jedenfalls nicht aus.

Die Anmeldung von Eigenbedarf ist nur für einen bestimmten Personenkreis möglich und muss ausführlich begründet werden. Hierbei spielen der Verwandtschaftsgrad und das persönliche Verhältnis zum Vermieter eine ausschlaggebende Rolle. Neben dem Vermieter selbst gehören Kinder, Enkelkinder, Eltern sowie Großeltern zu diesem begünstigten Personenkreis. Darüber hinaus kann auch für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern Bedarf geltend gemacht werden.

Weitere Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter die Wohnung „benötigt“, also die Absicht hat, die Wohnung selbst oder durch andere Bedarfspersonen zu nutzen. Die Nutzungsabsicht muss ernsthaft bestehen und darf nicht vorgetäuscht sein. Es muss bereits eine konkrete Nutzungsabsicht bestehen und sie muss in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen.

Nach diesen Grundsätzen ist der Eigenbedarfsgrund durch die Gerichte wie folgt zu prüfen:

der Erlangungswunsch muss ernsthaft verfolgt werden,
der Wohnbedarf darf nicht weit überhöht sein,
die Wohnung muss geeignet sein, den Eigenbedarf des Vermieters zu erfüllen und
der Wohnbedarf darf nicht durch eine andere freie Wohnung befriedigt werden können.

Dabei hat eine Interessenabwägung stattzufinden zwischen dem Eigennutzungswunsch des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters. Die Eigenbedarfskündigung ist unbegründet, wenn das Eigennutzungsinteresse des Vermieters nur ein unerhebliches Gewicht hat.

Die Gründe für den Eigenbedarf müssen so konkret angegeben werden, dass sie auf ihre Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit überprüft werden können. Es ist also nicht ausreichend, nur anzugeben, der Vermieter benötige die Wohnung für die eigene Nutzung, ebenso wenig wie nur mitzuteilen, er wolle sie entweder dem Sohn oder der Tochter überlassen.

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 Abs. 1 BGB). Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich einzulegen.