Instandhaltungsrücklage

Wie viel Rücklagen sollten Eigentümer bilden?

Jeder, der eine Immobilie besitzt, weiß, dass es ratsam ist, jährliche Rücklagen für etwaige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen zu bilden. Für Eigentumswohnungen wird diese Rücklage sogar im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes empfohlen (§ 19 Absatz 2 Nummer 4). Doch wie viel Geld sollte jährlich auf die hohe Kante gelegt werden?
 
Da jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft auch Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum besitzt, hat es auch dafür Sorge zu tragen, dass das Gemeinschaftseigentum wirtschaftlich und sachgerecht gepflegt wird.
 
Peterssche Formel
Um abschätzen zu können, wie hoch die Rücklagen sein sollten, wurde die Peterssche Formel als Richtwert für die Höhe der anfallenden Kosten in Altbauten entwickelt. Grundlage der Formel bildet eine Erhebung über Instandhaltungskosten von Gebäuden. Anhand der empirischen Auswertung dieser Erhebung wurde geschätzt, dass bei einem Nutzungszeitraum von 80 Jahren der 1,5-fache Betrag der ursprünglichen Herstellungskosten für die Instandhaltung aufzubringen ist.
 
Da diese Formel vor allem bei Eigentümergemeinschaften zum Einsatz kommt, muss bei der Berechnung berücksichtigt werden, dass etwa 65 bis 70 Prozent der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Der Rest von 30 bis 35 Prozent muss vom einzelnen Eigentümer getragen werden. Um die Höhe der notwendigen jährlichen Zuführung zur gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen zu ermitteln, müssen diese Aspekte in die Berechnung mit einfließen.
 
Wie setzt sich die Peterssche Formel zusammen?
  
Dieser Wert wird nun mit dem Faktor 0,7 multipliziert – um den Anteil des Gemeinschaftseigentums von 70 Prozent zu errechnen:
Multipliziert man diesen Betrag mit der Gesamtwohnfläche, ergibt sich die jährliche Instandhaltungsrücklage insgesamt.
 
Kritik an der Methodik
Ein grundlegendes Problem ist die Ermittlung der Herstellungskosten: Vor allem bei Altbauten können die Herstellungskosten oft nur noch schwer abgeschätzt werden. Außerdem werden regionale Preisunterschiede in der Formel nicht berücksichtigt. Dies liegt daran, dass die Werte als Mittelwert einer statistischen Erhebung generiert wurden und es sich somit lediglich um einen deutschlandweiten Richtwert handelt.
 
Ein weiteres Problem: Die Peterssche Formel stammt aus dem Jahr 1984 – und damit auch die empirische Datenerhebung, die zur Festlegung auf den Faktor 1,5 geführt hat. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen in den letzten 20 Jahren um etwa 66 Prozent, die Baukosten für Wohngebäude um etwa 46 Prozent. Der ursprüngliche Faktor von 1,5 müsste inzwischen wahrscheinlich höher angesetzt werden.
 
Andere Verfahren
Nichtsdestotrotz hilft die Formel auch heute noch, sich die Notwendigkeit von Rücklagen für Instandhaltungen vor Augen zu führen. Aber auch andere Verfahren helfen, die Instandhaltungskosten abzuschätzen. So besagt eine grobe Faustregel, dass bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen ist.